A Vitacon, conhecida pelos imóveis compactos em regiões valorizadas, tem uma nova estratégia para aumentar a atratividade dos seus empreendimentos. A incorporadora lançou, há poucos dias, uma plataforma própria de recompra de imóveis, batizada de iBuyers (sigla para a expressão instant buyers).

Como funcionará? Todos os donos de imóveis da Vitacon lançados a partir de 2018 poderão fazer a revenda da unidade para a própria incorporadora ou poderão usar a plataforma para anunciar o negócio e esperar um outro comprador. Serão dois caminhos, portanto: ou a Vitacon recompra o imóvel ou ela age como intermediadora na venda entre o dono antigo e um novo dono.

Por que ela decidiu montar essa plataforma? O principal é criar atratividade para os lançamentos, com foco em fisgar os investidores. É sabido que um dos maiores problemas do investimento em imóveis é a liquidez: quando precisa se desfazer do imóvel, o dono tem dificuldade em vender e conseguir o dinheiro rapidamente.

“Essa é uma das grandes dores de quem decide investir em imóveis. No momento em que esse investidor precisa de liquidez, ele tem dificuldade em conseguir vender o ativo. O tempo é escasso, e ele não tem acesso aos mecanismos certos de venda”, contou ao 6 Minutos Alexandre Frankel, CEO da Vitacon. Ele diz que a proposta da incorporadora leva até 48 horas para ser feita — se o dono topar, o imóvel estará vendido em 2 dias, portanto.

A promessa de recompra da empresa deve atrair os investidores que, por causa da baixa liquidez, mantinham um pé atrás na decisão de compra do imóvel.

Como será definido o preço? A Vitacon diz que o preço ofertado pelo imóvel será definido por um algoritmo, que analisa as informações do empreendimento e os valores médios na região. “Ninguém conhece melhor o nosso portfólio do que nós mesmos”, diz Frankel, da Vitacon.

No entanto, a lógica de qualquer venda em curto prazo, com objetivo de liquidez, é de que haja um deságio. Perguntado sobre como será essa precificação, o presidente da incorporadora disse apenas que a avaliação será dinâmica e variará de acordo com as condições de mercado.

O que a Vitacon fará com esses imóveis? São três opções possíveis. A Vitacon pode colocar esse imóvel na plataforma da Housi — o serviço, que é apartado da operação da Vitacon, permite que os clientes aluguem um imóvel decorado por tempo indeterminado, tudo pelo celular. “Uma vez inserido na nossa carteira, esse imóvel pode ir para o portfólio de aluguel (na Housi) ou para o fundo imobiliário”, conta Frankel.

O fundo imobiliário em questão é o HOSI11. Esse Fundo de Investimento em Imóveis (FIIs) foi criado pela Housi para capitalizar a compra das unidades que serão alugadas. Com a recompra dos imóveis, o fundo tende a engordar, e pode gerar outros fundos-irmãos com o mesmo perfil.

“Fundos imobiliários que investem em unidades residenciais são muito raros aqui no Brasil. A maioria ainda foca em empreendimentos corporativos. A questão é que não se acha mais prédios comerciais em locais nobres e com preços razoáveis. As gestoras sabem disso e estão começando a olhar o segmento de moradia“, explica Daniel Chinzarian, analista de FIIs da corretora Guide.

O ineditismo levanta uma dúvida óbvia: como operacionalizar um fundo com diferentes imóveis, espalhados entre diferentes regiões e diferentes cidades? Em geral, os fundos imobiliários agrupam empreendimentos corporativos inteiros, ou no máximo reúnem empreendimentos parecidos, em locais diferentes.

Chinzarian explica: “Esses fundos seriam como o da Housi. Não vai ter um empreendimento inteiro, mas vai juntar um imóvel aqui, outro ali, e agrupar de acordo com as características. Aí, a empresa faz um estudo de rentabilidade e monta um fluxo financeiro”. Feito isso, o fundo já pode ser estruturado.

E de onde vai vir o dinheiro pra comprar esses imóveis? Se tem uma coisa da qual Vitacon não pode se queixar é o recurso em caixa. A Housi, braço que deve fazer a compra dos imóveis. recebeu investimentos de R$ 50 milhões do fundo Redpoint eventures. Outro fundo, o americano 7 Bridges Capital Partners, também deve injetar alguns bilhões de reais na Vitacon nos próximos anos — isso sem falar no General Atlantic, no Softbank e outros fundos que já são sócios da empresa. Dinheiro é o que não falta.

Mas ao recomprar esses imóveis, a Vitacon não vai aumentar seus estoques? Estoque soa quase como um palavrão para as incorporadoras tradicionais. Como elas vivem tradicionalmente das vendas, ter seu produto encalhado é o pior dos mundos. Então por que a Vitacon vai na direção contrária?

“A promessa de recompra é um grande atrativo de venda, então é provável que ela reduza os estoques de imóveis novos. Além disso, a recompra será pela plataforma iBuyer, que será capitalizada pelos fundos de investimento. Com isso, a Vitacon é capaz de fazer mais caixa e acelerar os lançamentos de empreendimentos novos. É um ciclo que se fecha”, diz Daniel Chinzarian, da Guide.

E como foi o lançamento da plataforma? Oficialmente, a opção de recompra foi lançada há poucos dias. Frankel, CEO da Vitacon, disse que as consultas iniciais foram muito positivas. “A plataforma está funcionando há pouco mais de uma semana, e alguns processos já estão sob análise”, conta.

Pela demanda inicial dos investidores, a percepção é que a estratégia pode mudar os negócios da Vitacon e revolucionar um segmento importante do mercado imobiliário.

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