Já faz tempo que alugar um imóvel deixou de ser um processo burocrático, intermediado por uma imobiliária e cheio de exigências. Nos últimos anos, várias empresas surgiram com a proposta de facilitar a vida de inquilinos sem complicar a de locatários. Além da possibilidade de filtrar e encontrar imóveis de interesse, elas fazem uma análise de crédito diferenciada para eliminar a necessidade de fiador, seguro ou caução.

A questão é que a maioria dessas empresas atua apenas como intermediadora no processo de locação. No fim, o dono do imóvel continua sendo uma pessoa física, que determinará não só o preço do aluguel, mas também todas as outras condições da negociação. No Brasil, a esmagadora maioria dos proprietários de imóveis locados são pessoas físicas, enquanto nos Estados Unidos o dono costuma ser uma empresa do ramo imobiliário.

Para inverter a lógica e trazer o modelo americano para o Brasil, a Vila 11 se propôs a construir, equipar e alugar empreendimentos residenciais inteiros. Dona de 11 projetos nas regiões mais disputadas de São Paulo, a empresa trouxe o velho conceito dos flats para imóveis mais espaçosos. Ou seja: o inquilino tem a comodidade de alugar um apartamento todo mobiliado, sem se preocupar com a manutenção, e não necessariamente precisará morar em um estúdio ou quitinete.

A proposta é diferente do que o QuintoAndar, a Loft ou a Housi — grandes entrantes do setor — se propuseram a fazer. “Vivemos um contexto de novas soluções de moradia, feitas em diferentes formatos e para diferentes públicos. Tudo isso só está no mercado porque existem formas diversas de morar”, diz Ricardo Laham, CEO da Vila 11.

Como são os apartamentos? O primeiro projeto da empresa, localizado na Vila Madalena (zona Oeste de São Paulo), já está pronto e deve começar a ser locado nas próximas semanas. São apartamentos de 33 a 66 metros quadrados, no formato de estúdios, 1 ou 2 dormitórios. “As unidades são mobiliadas com eletrodomésticos, móveis e decoração. A única coisa que o inquilino precisa levar é a cama e a televisão”, conta o presidente da empresa.

Apartamento da Vila 11, empresa que constrói, administra e aluga apartamentos em São Paulo.
Crédito: Divulgação

Outros projetos da empresa terão metragens ainda maiores. De acordo com Laham, o empreendimento do Itaim Bibi terá unidades com até 90 metros quadrados, com oferta de vagas de automóveis. Como é a própria Vila 11 que administra a garagem do prédio, a empresa faz a gestão das vagas separadamente.

Ao optar pela locação, o inquilino deve dizer se precisará ou não de uma ou mais vagas de garagem. “No caso do prédio da Vila Madalena, as vagas cobrem 65% das unidades. Mas um mesmo inquilino pode ter mais de uma vaga, ou pode optar por não ter nenhuma, se assim preferir”, explica ele. Quanto mais próximo do metrô, menos vagas de garagem terá o empreendimento.

Como funciona a locação da Vila 11? Assim como o QuintoAndar, a empresa não exige garantia, fiador ou caução. A análise de crédito é mais criteriosa, e os contratos de aluguel têm o prazo fixo de 30 meses.  A única diferença em relação ao mercado tradicional de locação é que o inquilino paga o aluguel “adiantado” — ou seja, o aluguel do primeiro mês é pago antes da entrada no apartamento, e as quitações mensais servem para cobrir o mês à frente, e não o que passou.

Os próximos prédios a ficarem prontos estão na região da Rebouças e Itaim Bibi, ambos em regiões comerciais de São Paulo, e a ideia é que os apartamentos desses dois empreendimentos comecem a ser locados no ano que vem. A Vila 11 quer ter 500 unidades disponíveis até a metade do ano que vem e triplicar esse número de apartamentos em até três anos. Além das localidades já mencionadas, a empresa terá prédios na Oscar Freire, Bela Vista, Pinheiros e Paraíso.

O valor total disponível para colocar esses 11 primeiros projetos em pé é de R$ 1 bilhão, e a maior parte do dinheiro já foi empenhada.

Quanto custa morar em um desses prédios? O valor do aluguel dos apartamentos do Vila 11 é mais salgado do que a média, mas Laham defende que a razão para isso é a qualidade dos imóveis e o serviço oferecido pela empresa. No apartamento da Vila Madalena, a locação custará até R$ 3.800 — o preço do condomínio ainda não foi estabelecido.

Em nome da comodidade, a empresa fará a cobrança do aluguel e das contas de consumo (luz, água e gás) em um único boleto por mês. Já os serviços de internet e TV a cabo poderão ser contratados individualmente, e a responsabilidade será do locatário.

Quem cuida dos apartamentos do Vila 11? O serviço citado pelo CEO da empresa é a manutenção dos apartamentos. O ar condicionado do inquilino não está funcionando bem? Não precisa chamar um técnico. A Vila 11 fará o reparo ou substituição do produto.

Essa lógica vale para todos os equipamentos que forem entregues no apartamento — desde eletrodomésticos e mobiliário até pequenos itens, como lâmpadas. A manutenção não terá custo extra, mas obviamente terá seu preço embutido no condomínio.

“O condomínio é mais caro, porque unificar as contas, oferecer atendimento 24h por dia e fazer a manutenção dos equipamentos tem um custo”, explica o CEO da Vila 11.

Quem são os donos do negócio? O Vila 11 pertence ao fundo Evergreen, uma empresa de multifamily que já constrói e administra imóveis nos Estados Unidos e Europa. No Brasil, o fundo é dono também da GoodStorage, empresa de locação de depósitos privados.

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