Na última semana, o Santander ingressou com uma ação na Justiça para renegociar os aluguéis de algumas de suas agências bancárias que são parte do patrimônio do fundo imobiliário RBVA11, administrado pela gestora Rio Bravo. A notificação pegou o fundo de surpresa e gerou um enorme burburinho na indústria de fundos imobiliários.

Pode explicar melhor? Para entender bem a confusão, é preciso partir do começo. As agências que hoje pertencem ao fundo já foram do próprio Santander. O banco vendeu os ativos para a Rio Bravo em 2012 para aumentar os recursos em caixa e melhorar a estrutura financeira. Em troca, firmou contratos de aluguel de 10 anos.

Como as agências servem a um propósito específico — afinal poucos estabelecimentos poderiam funcionar no mesmo espaço –, esse tipo de contrato é nada flexível.

“Essa é uma situação específica contratual, prevista em lei, que afasta a possibilidade de as partes entrarem com a ação revisional de aluguel”, explica Mariana Spoto Cobra, especialista em direito imobiliário do escritório Mattos Filho. Ela diz que ao firmar esse tipo de contrato, tanto o locatário quanto o locador abrem mão do processo de renegociação do valor dos alugueis durante a vigência do acordo.

Nos 10 anos de contrato entre a Rio Bravo e o Santander, a remuneração dos alugueis serviria não só para custear o uso do espaço, mas também o próprio investimento que a gestora fez ao comprar as agências. Sendo assim, ao tentar renegociar o contrato o banco estaria colocando em xeque as próprias condições de compra das unidades, o que coloca em risco todos os contratos atípicos.

Mas o que são, afinal, esses contratos atípicos? Contratos de locação atípicos são aqueles que são relacionados a imóveis construídos ou reformados para atender às necessidades do inquilino. No caso do Santander, as agências foram compradas com o propósito de permanecer na rede do banco. Mas pode ser também um prédio comercial construído ou reformado para atender a uma determinada empresa.

Como esses projetos são feitos ao gosto do freguês, a locação do imóvel para outra empresa seria mais difícil. Para as agências bancárias, as adaptações de segurança do espaço são tantas, que somente outro banco poderia usar o espaço. Por isso, os contratos atípicos são firmados em prazos maiores, e com pouca opção de renegociação de preço. Isso significa que mesmo que o inquilino devolva o imóvel, ele deve continuar pagando o valor combinado.

Os fundos imobiliários que possuem imóveis desse tipo na carteira são bastante valorizados, em razão da previsibilidade das receitas.

Então qual foi o argumento do Santander? No ofício enviado à Rio Bravo, o Santander disse que fez uma avaliação dos imóveis e que o aluguel cobrado está acima do valor de mercado. O banco também teria mencionado os efeitos da pandemia em suas operações. O questionamento está sendo feito em ações distintas para cada uma das 28 agências locadas. Alguns pedidos já foram analisados por juízes, e as primeiras decisões foram desfavoráveis ao banco.

Em um deles, o juiz alega que a atividade bancária não foi suspensa durante a pandemia, e que o Santander não deixou de atender seus clientes nas agências.

O que pode acontecer com o fundo se a Justiça acatar o pedido do banco? A distribuição de dividendos para os cotistas do fundo RBVA11 ficaria prejudicada, e seria necessário um novo cálculo dos valores a receber, de acordo com a revisão dos aluguéis. Certamente haveria um efeito negativo sobre o valor das cotas do fundo, que, aliás, já estão em baixa.

Desde que o caso veio à tona, as cotas do fundo RBVA11 já caíram quase 10%. Elas partiram de R$ 144 no início da semana para R$ 130 nesta sexta-feira (dia 17). Os imóveis do Santander representam metade do patrimônio do fundo, que tem cerca de 28 mil cotistas.

Em carta enviada ao Santander, o Grifi (Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários) criticou o pedido de renegociação feita pelo banco:

“Nos parece absolutamente descabido que um banco internacional, sabidamente bem capitalizado e com sólidos resultados operacionais, recorra à Justiça para se furtar ao dever de honrar seus contratos de forma a gerar tamanho impacto negativo a milhares de pequenos investidores”, diz o documento.

É só isso? Caso a Justiça permita a renegociação, todos os contratos de locação atípicos também poderiam ser afetados. “Se o questionamento sobre a possibilidade de não renegociar o valor de aluguel durante o prazo da locação atípica for acatado, cria-se  um precedente muito ruim para todo o setor imobiliário”, avalia a advogada do Mattos Filho.

O caso do Santander é apenas um entre os diversos contratos firmados nesse modelo. Outros projetos locados em longo prazo poderiam ser contestados, o que afetaria todos os fundos de investimento que possuem em seu patrimônio imóveis locados em contratos específicos. De muito sólidos, esses fundos passariam a ser vistos como um risco.

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