É o que aponta um levantamento feito pela consultoria especializada no setor imobiliário Melhortaxa, que a pedido do 6 Minutos simulou 12 diferentes condições de financiamento. Foram avaliados quatro valores diferentes (financiamentos de R$ 320 mil, R$ 480 mil, R$ 640 mil e R$ 800 mil) e três idades diferentes de um tomador de crédito fictício (20, 30 e 45 anos), considerando-se sempre um período de 360 meses.
- A amortização que será paga todos os meses (ou seja, o valor do imóvel dividido pelo número de parcelas do financiamento)
- A taxa de juros do financiamento, expressa em valores por mês
- Os seguros obrigatórios de morte e invalidez e de danos ao imóvel
- A taxa que o banco cobra para administrar esse financiamento
A partir de todos esses custos, se chega ao custo efetivo, que assim como os juros, é expresso em forma de taxa anual (para permitir a comparação entre ambos).
O que mostram as simulações das diferentes condições oferecidas pelos bancos? Veja abaixo as principais descobertas dessas simulações, que foram feitas levando-se em conta as condições mais recentes oferecidas pelos bancos:
Banco do Brasil tem o maior custo
O Banco do Brasil tem o maior custo em todas as 12 simulações feitas pela Melhortaxa. Quando se olha tudo que é gasto com o financiamento ao longo dos anos, a diferença do Banco do Brasil para o banco que oferece a taxa mais baixa (nesse caso, o Santander) pode chegar a R$ 278 mil (caso de um financiamento de R$ 800 mil para um tomador de 45 anos).
Banco | Valor a ser pago após 360 meses |
---|---|
Banco do Brasil | R$ 1.978.275,43 |
Bradesco | R$ 1.794.111,30 |
Caixa | R$ 1.973.060,79 |
Itaú | R$ 1.842.836,28 |
Santander | R$ 1.699.767,58 |
Considerando-se um financiamento imobiliário de R$ 800 mil, em 360 meses, para um tomador de 45 anos |
A instituição afirma que as simulações são feitas com uma taxa próxima do teto cobrado pelo banco, mas que há financiamentos oferecidos a taxas menores. Diz ainda que, diferentemente de outros bancos, não vincula nenhuma taxa de juros à aquisição de pacotes de produtos ou serviços.
Santander tem o menor custo para quem tem mais de 30 anos
Isso acontece pela política de reajuste do MIP (seguro de morte e invalidez permanente) de cada banco. Esse seguro vai sendo reajustado conforme a pessoa fica mais velha. A lógica é: quanto maior a faixa etária, maior o risco de morte e, portanto, maior o prêmio a ser pago pelo segurado.
No caso do Santander, esse reajuste é menor, o que torna o financiamento mais barato para os mais velhos.
É importante lembrar que a taxa de juros considerada na simulação do banco, de 6,99%, só é válida para quem mantiver R$ 1.000 todos os meses investidos na poupança no banco, entre outras exigências. Ela não é definitiva. Após 12 meses, o banco avalia se a taxa continua a mesma ou se sobe.
Banco | Valor total que será pago após 360 meses |
---|---|
Banco do Brasil | R$ 719.828,86 |
Bradesco | R$ 665.930,05 |
Caixa | R$ 717.221,22 |
Itaú | R$ 668.375,78 |
Santander | R$ 672.095,83 |
Considerando-se um financiamento imobiliário de R$ 320 mil, em 360 meses, para um tomador de 20 anos |
Além disso, a política de cada instituição financeira vai se alterando ao longo do tempo e muda de acordo com o que chamam de “nível de relacionamento” com o cliente.
Isso quer dizer que a taxa de juros cobrada, que é o que mais pesa, será outra se o cliente recebe seu salário no banco, se possui cartão de crédito da instituição e até se faz ou não investimentos naquela instituição financeira.
Outro ponto é que as simulações foram feitas para um período de pagamento de 360 meses. Veja se o seu banco oferece condições melhores se o seu financiamento for por um prazo menor.
Afinal, qual o melhor conselho para fazer um bom negócio? Pesquisar é a palavra-chave. Procure todos os bancos possíveis, e não se esqueça de solicitar a todos o CET, que é quanto custará, de verdade, aquele crédito (incluindo amortização, taxa de juros, seguros obrigatórios e taxa de administração).
Ou seja, veja as condições que cada instituição te oferece, individualmente.
Se estou em um financiamento imobiliário que não vale a pena, posso mudar? Sim. Desde 2013, o consumidor tem direito a fazer a portabilidade do seu financiamento imobiliário, alternativa que se torna bastante atrativa agora, em meio a uma onda de reduções de taxas de crédito habitacional.
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