Saiba escolher: financiamento de imóvel de R$ 800 mil pode custar R$ 300 mil a mais após 30 anos

Já imaginou que a escolha do banco em que pegará um empréstimo imobiliário pode te fazer gastar uma fortuna ao longo do tempo?

Dependendo do banco, um mesmo financiamento imobiliário de R$ 800 mil pode custar, ao final de 360 meses, entre R$ 134 mil a R$ 278 mil a mais. A diferença acontece também em um financiamento mais barato, de R$ 320 mil: varia entre R$ R$ 53 mil e R$ 111 mil.

O tamanho das diferenças encontradas reforça a necessidade de se comparar muito bem as diferentes condições oferecidas pelas instituições financeiras. Além da taxa de juros anunciada pelo bancos, é fundamental avaliar também o chamado custo efetivo total de cada instituição.

Esse custo varia de banco para banco, já que envolve, além da taxa, a cobrança pela administração do financiamento e dois seguros que são obrigatórios e embutidos na parcela mensal: o seguro de morte e invalidez permanente (varia de acordo com a sua faixa etária) e o de danos físicos do imóvel, que aumenta com o valor da propriedade.

Como é calculado o custo efetivo total? O CET e a obrigatoriedade de informá-lo ao consumidor são previstos em uma resolução de 2007 do Banco Central. Ele é calculado, em geral, a partir dos seguintes itens:

• A amortização que será paga todos os meses (ou seja, o valor do imóvel dividido pelo número de parcelas do financiamento)
• A taxa de juros do financiamento, expressa em valores por mês
• Os seguros obrigatórios de morte e invalidez e de danos ao imóvel
• A taxa que o banco cobra para administrar esse financiamento

A partir de todos esses custos, se chega ao custo efetivo, que assim como os juros, é expresso em forma de taxa anual (para permitir a comparação entre ambos).

O que mostram as simulações das diferentes condições oferecidas pelos bancos?  Veja abaixo as principais descobertas dessas simulações, que foram feitas levando-se em conta as condições mais recentes oferecidas pelos bancos:

Banco do Brasil tem o maior custo

O Banco do Brasil tem o maior custo em todas as 12 simulações feitas pela Melhortaxa. Quando se olha tudo que é gasto com o financiamento ao longo dos anos, a diferença do Banco do Brasil para o banco que oferece a taxa mais baixa (nesse caso, o Santander) pode chegar a R$ 278 mil (caso de um financiamento de R$ 800 mil para um tomador de 45 anos).

Veja abaixo:

Banco	Valor a ser pago após 360 meses
Banco do Brasil	R$ 1.978.275,43
Bradesco	R$ 1.794.111,30
Caixa	R$ 1.973.060,79
Itaú	R$ 1.842.836,28
Santander	R$ 1.699.767,58
Considerando-se um financiamento imobiliário de R$ 800 mil, em 360 meses, para um tomador de 45 anos

A instituição afirma que as simulações são feitas com uma taxa próxima do teto cobrado pelo banco, mas que há financiamentos oferecidos a taxas menores. Diz ainda que, diferentemente de outros bancos, não vincula nenhuma taxa de juros à aquisição de pacotes de produtos ou serviços.

Em todas as simulações, o Santander sempre tem o menor valor total a ser pago no final do financiamento para quem tem entre 30 e 45 anos.

Isso acontece pela política de reajuste do MIP (seguro de morte e invalidez permanente) de cada banco. Esse seguro vai sendo reajustado conforme a pessoa fica mais velha. A lógica é: quanto maior a faixa etária, maior o risco de morte e, portanto, maior o prêmio a ser pago pelo segurado.

No caso do Santander, esse reajuste é menor, o que torna o financiamento mais barato para os mais velhos.

É importante lembrar que a taxa de juros considerada na simulação do banco, de 6,99%, só é válida para quem mantiver R$ 1.000 todos os meses investidos na poupança no banco, entre outras exigências. Ela não é definitiva. Após 12 meses, o banco avalia se a taxa continua a mesma ou se sobe.

Em todas as simulações, independentemente do valor financiado, o Bradesco aparece como sendo o banco com o menos custo total de financiamento para os tomadores de 20 anos. Veja abaixo a comparação para essa faixa etária para um imóvel de R$ 320 mil:

Banco	Valor total que será pago após 360 meses
Banco do Brasil	R$ 719.828,86
Bradesco	R$ 665.930,05
Caixa	R$ 717.221,22
Itaú	R$ 668.375,78
Santander	R$ 672.095,83
Considerando-se um financiamento imobiliário de R$ 320 mil, em 360 meses, para um tomador de 20 anos

Um ponto importante na hora de decidir pelo crédito é se o financiamento cabe no bolso. No quesito parcela inicial, a Caixa sempre apresenta o menor valor. O banco público também sempre exige a menor renda para aprovar um financiamento imobiliário, independente da idade do tomador ou do montante emprestado.

Isso quer dizer que esses bancos necessariamente terão esses custos para o meu financiamento? Não. Em primeiro lugar, a simulação foi feita para idades específicas, então o ideal é saber qual o custo que cada banco oferece para você.

Além disso, a política de cada instituição financeira vai se alterando ao longo do tempo e muda de acordo com o que chamam de “nível de relacionamento” com o cliente.

Isso quer dizer que a taxa de juros cobrada, que é o que mais pesa, será outra se o cliente recebe seu salário no banco, se possui cartão de crédito da instituição e até se faz ou não investimentos naquela instituição financeira.

Outro ponto é que as simulações foram feitas para um período de pagamento de 360 meses. Veja se o seu banco oferece condições melhores se o seu financiamento for por um prazo menor.

Afinal, qual o melhor conselho para fazer um bom negócio? Pesquisar é a palavra-chave. Procure todos os bancos possíveis, e não se esqueça de solicitar a todos o CET, que é quanto custará, de verdade, aquele crédito (incluindo amortização, taxa de juros, seguros obrigatórios e taxa de administração).

Ou seja, veja as condições que cada instituição te oferece, individualmente.

Se estou em um financiamento imobiliário que não vale a pena, posso mudar? Sim. Desde 2013, o consumidor tem direito a fazer a portabilidade do seu financiamento imobiliário,  alternativa que se torna bastante atrativa agora, em meio a uma onda de reduções de taxas de crédito habitacional.

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