A decisão de comprar um imóvel não é nada trivial. Ela envolve o que costuma ser o maior comprometimento financeiro da vida de muitas pessoas. Há muitas questões que precisam ser pensadas com cuidado: desde a escolha da casa ou apartamento mais adequado para atender aos desejos e necessidades dos moradores, até como encaixar esse desembolso na vida financeira da família.

Em tempos de pandemia, é natural que a hesitação seja ainda maior. Com o horizonte carregado de incertezas, a ideia de gastar um dinheiro que estava guardado – ou assumir um compromisso financeiro de longo prazo – não é das mais fáceis.

Por outro lado, o ambiente de juros ainda baixos é um estímulo e tanto para a compra de imóveis. Quem tem o dinheiro na mão dificilmente vai ter retorno maior em investimentos que não sejam de alto risco; quem não tem pode encontrar financiamentos com taxas bastante convidativas.

É, portanto, uma boa hora para avaliar as diferentes possibilidades de realizar esse sonho tão importante. Vamos a elas.

Eu tenho na mão todo o valor necessário. É melhor comprar à vista? Neste momento, sim. Para a compra financiada ser mais vantajosa, só se você pudesse deixar o seu dinheiro rendendo a uma taxa de juros maior que a cobrada nos financiamentos. O que é remotamente impossível no cenário atual.

“A taxa de crédito que você vai encontrar será sempre superior ao retorno que conseguirá obter em um investimento de renda fixa”, diz Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei. “Para que o retorno da sua carteira tivesse a perspectiva de superar os juros do financiamento, você teria que especular, entrar em outras classes de ativos, e não acho que isso seja recomendável.”

Para fazer a compra à vista, vou ter que raspar minhas reservas financeiras. Vou em frente assim mesmo? Nesse caso, pense com cuidado. Talvez o risco de abrir mão da tranquilidade de se ter uma reserva de emergência não compense a vantagem financeira imediata da compra à vista.

“A compra à vista faz sentido, mas não pode acabar com toda a sua liquidez”, diz Ricardo Rocha, professor de finanças do Insper.

Ele argumenta que manter uma reserva financeira, além de trazer conforto emocional, permite aproveitar outras oportunidades de investimento interessantes que possam aparecer.

“Às vezes, faz mais sentido a pessoa pagar uma prestação que caiba em um orçamento equilibrado. Mesmo tendo todo o dinheiro na mão, você pode financiar apenas 30% do valor do imóvel e pagar uma prestação baixa”, sugere o professor.

Não tenho todo o valor do imóvel. Vale a pena encarar um financiamento agora? O primeiro passo é ver se ele realmente cabe no seu bolso: faça uma análise realista de sua capacidade de renda em relação ao número de anos em que terá de pagar as prestações. E considere também que o atual momento inspira cautela.

“Não sabemos por quanto tempo a pandemia ainda vai afetar as nossas vidas, quando haverá a retomada da economia, se haverá mais redução de renda ou desemprego”, diz o planejador financeiro Andrés Montano. “Mas, para as pessoas que têm boa estrutura financeira e uma reserva de emergência que cubra pelo menos seis meses de despesas, eu recomendo que aproveitem as boas oportunidades do momento.”

Por boas oportunidades do momento, entenda-se: as taxas de financiamento continuam interessantes. Hoje, dá para encontrar operações de crédito de 30 anos com taxas prefixadas de 7% ao ano. Pode parecer salgado se você olhar para a Selic a 2,75% ao ano, mas o certo é comparar com os juros de longo prazo – e os de 10 anos já estão em 9,30%.

“Quando você compra um imóvel com taxa fixa, não tem como perder dinheiro. Se em 20 anos o Brasil tiver dado certo, os imóveis vão bombar de preço e você sairá ganhando com a valorização do seu bem. Mas, se a inflação tiver voltado com tudo, ela vai corroer o valor da prestação que você paga”, pondera Rocha.

Mas é um compromisso muito longo. Tenho medo. E se alguma coisa der errado? O frio na barriga é natural. Mas, se você conseguir desenhar uma operação em que o valor das prestações seja compatível com o que pagaria de aluguel, a recomendação do professor do Insper é: vá em frente e acredite que conseguirá pagar. “Você nunca vai ter uma situação de controle absoluto da vida. Pode receber um bônus de R$ 1 milhão, ou perder o emprego e ficar dois anos sem outra ocupação”, afirma Rocha.

Ele diz, porém, que é importante pensar, sim, em um plano B para o caso de não conseguir pagar as prestações. “Você pode alugar o seu imóvel [e usar o valor pago pelo locatário para pagar o financiamento] e voltar para a casa dos seus pais por algum tempo, por exemplo.”

O professor diz que é melhor assumir um pouco de risco do que ser “ultraconservador” nessa hora. “Você até poderia ser disciplinado e poupar religiosamente, todos os meses, para comprar à vista lá na frente. Mas você não tem como saber qual será o preço do metro quadrado daqui a 10 anos”, pondera.

Se tudo der muito errado mesmo, uma saída é vender o imóvel e quitar a dívida. Vamos supor que você deu 30% de sinal e já está com cinco anos de financiamento quando o imprevisto aconteceu; nesse caso, já terá pago praticamente a metade do valor do imóvel.

“Se o comprador pagar 100% do valor do imóvel à vista, você quita o financiamento e embolsa a diferença. Outra opção é ele pagar a você o equivalente ao que você já desembolsou para o banco, e então assumir o financiamento”, explica Luiz Barone, sócio da Galapagos Wealth Management.

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