Para as chamadas gerações dos “enta” (40, 50, 60… anos), investir em um imóvel significava a mais sólida garantia de um futuro tranquilo. Já para os mais jovens, o mercado imobiliário pode parecer pouco atrativo — os empreendimentos encareceram, o crédito não é tão fácil, e o prazo de investimento é longuíssimo.

Mas, apesar de soar como uma velha ideia, investir em imóveis pode ser um dos bons negócios da atualidade. O importante é saber escolher o imóvel, e calcular quando vale ou não a pena embarcar nessa aplicação.

O que devo saber, antes de começar a pensar em investir no setor imobiliário? É importante saber que esse mercado evoluiu bastante nos últimos anos — e aqui não estamos falando só no preço dos imóveis.

Hoje, existem mais opções para aplicar no setor do que a boa e velha compra de um imóvel para locação. Os fundos imobiliários, as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebível Imobiliário) são exemplos de aplicações que estão diretamente ligadas a esse segmento. Mas é importante analisar o propósito desses investimentos, e checar qual se enquadra no seu perfil.

“Muitas pessoas preferem ter a escritura na mão, para ter mais poder de decisão”, diz Alexandre Lafer Frankel, fundador da Vitacon, construtora especializada em imóveis compactos, construídos em bairros de alta demanda. É justamente a combinação dessas duas características que atrai muitos investidores.

Se a compra de imóvel é a minha praia, como devo escolher um? Frankel diz que, no ramo residencial, os imóveis tipo estúdio, 1 e 2 dormitórios são os mais buscados pelos investidores.

“Primeiro porque o valor é menor, o que ajuda na liquidez — é mais fácil vender um imóvel de R$ 300 mil do que de R$ 1 milhão. Segundo porque esses imóveis têm alta demanda, pois atendem famílias menores e mais jovens, que, em geral, buscam o aluguel por estarem em um período de transição”, afirma Frankel.

O ponto primordial da escolha de um imóvel é o retorno financeiro — ou seja, cálculo do valor do aluguel em relação ao investimento total. É importante fazer uma análise minuciosa desse aspecto, para evitar a escolha de um imóvel caro demais ou para não cobrar um preço inadequado do inquilino.

Como fazer esse cálculo? Primeiro, é importante determinar um preço de aluguel que faça sentido. Para fazer isso, a dica é pesquisar imóveis similares — no mesmo prédio e rua, por exemplo — e checar o preço médio de aluguel. Outra possibilidade é contratar uma imobiliária ou um outro intermediador, que tipicamente fazem esse cálculo.

O intermediador pode ajudar, também, a administrar o imóvel e evitar problemas com os inquilinos. Mas atenção: as imobiliárias e sites de locação costumam cobrar entre 10% e 15%. É importante descontar esse valor do aluguel, para saber qual será o saldo líquido a receber.

O setor imobiliário usa uma fórmula básica para checar a rentabilidade: basta dividir o aluguel líquido pelo o custo total do imóvel. Multiplique por 100, para chegar a um valor percentual, e compare esse valor com o rendimento mensal de outras aplicações.

Por exemplo: um imóvel de R$ 350 mil, cujo aluguel líquido seja de R$ 2.500. O rendimento será de 0,71%. O CDI, índice-base para as aplicações financeiras, está oscilando em 0,5% ao mês, atualmente.

A dica é ter o CDI como referência, mas é importante ter dois pontos em mente: há aplicações que rendem mais que o CDI (principalmente se o valor de investimento for grande, como em geral é o em um imóvel), e que, em contrapartida, os imóveis costumam se valorizar com o tempo.

E os tributos? Não se esqueça, também, que o recebimento de aluguel pode ser tributado no Imposto de Renda, e que deve ser incluído na declaração anual para o Leão. A tabela de tributação é a mesma da renda. Veja abaixo:

Tabela de tributação de IR

Base de Cálculo (R$)Alíquota (%)Valor do IRPF (R$)
Até 1.903,98--
De 1.903,99 até 2.826,657,5De 142,80 até 212
De 2.826,66 até 3.751,5515De 354,80 até 562,66
De 3.751,06 até 4.664,6822,5De 636,13 até 1.049,55
Acima de 4.664,6827,5A partir de 1.282,79

O ideal é que os descontos do Imposto de Renda sejam calculados no valor líquido dos aluguéis, para que a conta da rentabilidade seja ainda mais precisa

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