A construção civil começou o ano com boas expectativas. Entidades que representam o setor esperam um avanço de 3%, com alguns segmentos crescendo na casa de dois dígitos. É o caso do ramo de empreendimentos residenciais. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) diz que a construção de moradias de médio e alto padrão pode crescer até 30% em 2019.

Diante desse quadro positivo, as ações de incorporadoras e construtoras estão entre as queridinhas dos analistas. Em breve, o grupo de empresas do setor listadas na bolsa receberá mais um membro: trata-se da Mitre, incorporadora focada em empreendimentos de médio e alto padrão, que fará o IPO nos próximos dias.

Pode me contar um pouco mais sobre a Mitre? A Mitre faturou pouco menos que R$ 190 milhões entre janeiro e setembro de 2019. O lucro líquido da incorporadora avançou 84% no mesmo período, chegando a R$ 26,7 milhões. Os números são menores que o de incorporadoras concorrentes, como a Trisul e a Cyrela, mas são explicados pela área de atuação limitada da Mitre.

Até agora, a incorporadora lançou apenas 13 empreendimentos; todos em São Paulo (SP) e em áreas da região metropolitana. Há desde estúdios até empreendimentos de alto padrão. Apesar dos números diminutos, a família Mitre, fundadora do negócio, atua há mais de 50 anos no setor imobiliário. Além da incorporadora, a família é dona da rede médica Hospital de Olhos, em São Paulo.

Justamente pelo perfil enxuto e por uma política de “pés no chão”, mantendo a dívida sob controle, a Mitre conseguiu sobreviver à crise que afetou o setor imobiliário entre 2015 e 2018. Embora os empreendimentos sejam de médio e alto padrão, a Mitre escolheu regiões da cidade que não estiveram no centro do boom imobiliário, como Casa Verde, Freguesia do Ó e Vila Prudente. Conseguindo comprar terrenos mais baratos e em regiões de bom acesso, ela não acumulou estoque de imóveis nem sofreu com os distratos (nome dado à desistência da compra do imóvel ainda na fase de construção, com devolução dos valores pagos).

No prospecto da oferta, a Mitre diz que tem um estoque de terrenos em São Paulo avaliado em R$ 4,6 bilhões — nenhum deles é direcionado ao Minha Casa Minha Vida. Com o IPO, a incorporadora espera mais que dobrar o VGV (Valor Geral de Vendas) em apenas um ano. “É muito acima do que a empresa vem entregando. Eu, particularmente, tenho minhas dúvidas”, pondera Guilherme Tiglia, da casa de análises Nord.

Quem comanda a empresa? O CEO e acionista majoritário é o executivo Fabricio Mitre, que assumiu a empresa da família em 2008 depois de trabalhar no mercado financeiro no Brasil e em Londres. Ele entrou e implantou a cultura da eficiência corporativa nos negócios, com a adoção de metas e avaliações regulares.

O controlador da incorporadora trouxe executivos do mercado e profissionalizou a gestão — ele é o único membro da família a desempenhar uma função executiva na companhia.

Como será o IPO? A Mitre lançará ações em ofertas primárias e secundárias, principalmente a primeira opção. Isso significa que boa parte do dinheiro arrecadado com o IPO irá para o caixa da companhia, para que ela possa ampliar o número de empreendimentos.

No total, a incorporadora espera levantar cerca de R$ 760 milhões e usará o dinheiro para acelerar os projetos, cobrir custos de obras já em andamento e pagar despesas administrativas de venda.

O preço da ação para a estreia na B3 será definido no próxima segunda-feira (dia 3 de fevereiro) e deve ficar entre R$ 14,30 e R$ 19,30. O investimento mínimo será de R$ 3.000, e pequenos investidores poderão participar. Quem se interessar deve fazer o pedido de reserva das ações na plataforma da corretora de valores até sexta-feira (dia 31).

Vale a pena comprar as ações da Mitre? Em geral, analistas têm recomendado que pequenos investidores não entrem na oferta inicial. Embora a Mitre tenha se mostrado uma empresa bem administrada, com um desempenho acima da média, parte dessa eficiência advém justamente do seu tamanho. Em outras palavras: falta saber se o próprio crescimento não gerará algum tipo de desarranjo na empresa.

Tiglia, da Nord, chama atenção para o fato de que o valuation (avaliação de valor da empresa em relação ao preço das ações) está muito próximo do de empresas mais consolidadas no setor. “Apenas como uma base, a Mitre estaria negociando a múltiplos próximos de pares como Cyrela ou até mesmo MRV, que são consideradas algumas referências de resiliência e execução no setor”, observou o analista em relatório.

Por outro lado, os múltiplos estão abaixo dos da Eztec, por exemplo, que tem um perfil mais parecido com o da Mitre. E, como já pontuamos, a Mitre tem um desempenho operacional superior.

Outro risco apontado nas análises é o plano ambicioso da empresa de mais que dobrar o valor de vendas, e obviamente esse plano acaba sendo embutido na precificação das ações. Há dúvidas sobre se a empresa conseguirá cumprir um objetivo tão agressivo em pouco tempo — embora, como mencionamos, o IPO vai depositar uma montanha de dinheiro no caixa da companhia.

“Preferimos continuar buscando o preço que reflete a realidade. Não pagaremos para ver no momento”, diz o analista da Nord.

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