Não é de hoje que os especialistas têm alardeado as mudanças que a pandemia trará no segmento imobiliário. No caso dos imóveis comerciais, a maior adesão ao home office pode aumentar a vacância de escritórios e tornar os empreendimentos nas áreas centrais menos demandados. Mas essa discussão, que parecia tratar de um futuro distante, pode estar cada vez mais próxima.

Pode explicar melhor? Muitos inquilinos de shoppings ou de imóveis comerciais estão entrando na Justiça para renegociar ou suspender o pagamento de aluguel, em razão dos impactos do coronavírus em suas operações. A discussão tem ido parar nas mãos de juízes, pois a Lei de Locação, de 1991, determina que as renegociações de alugueis de imóveis comerciais só aconteça a cada três anos — exceto nos casos de aluguéis de contratos atípicos, que preveem regras diferentes para a renegociação.

O escritório de advocacia Mattos Filho acompanha parte dessas ações para identificar qual tem sido o comportamento da Justiça. Das 150 ações identificadas pelo escritório, 88 foram parcial ou totalmente favoráveis aos inquilinos. As outras 62 foram decisões que negaram os pedidos dos locatários, e que mantiveram as condições acordadas no contrato. O levantamento, feito apenas para acompanhamento, inclui decisões até o dia 1º de julho.

“Além da diminuição do uso dos espaços, em razão do home office, as empresas começaram a negociar para se antecipar à queda de faturamento. Mas o que acontece é que em geral o locador não participa das receitas do locatário — com exceção de shoppings, em que o dono do local pode ter uma porcentagem das vendas. Por isso um locador não é obrigado a diminuir o aluguel se o locatário tem uma queda de faturamento”, explica Mariana Spoto Cobra, especialista em direito imobiliário do Mattos Filho.

Ela lembra que a relação de equilíbrio é complicada, pois ao mesmo tempo em que as empresas estão com dificuldades financeiras, muitos locatários também dependem das receitas dos aluguéis para continuar pagando suas obrigações — incluindo aqui os cotistas dos fundos imobiliários.

Como as decisões da Justiça afetam os fundos imobiliários? Analisando o teor das decisões levantadas pelo Mattos Filho, mesmo os pareceres favoráveis às renegociações são diversos.

“Vimos desde a suspensão total do pagamento do aluguel até a diluição do valor em mais parcelas. Por outro lado, as decisões que foram contra a renegociação apontaram para a impossibilidade de antecipar todos os efeitos da pandemia e de privilegiar uma parte em detrimento da outra”, conta Cobra, do Mattos Filho.

Qualquer eventual decisão desfavorável ao locador costuma ter efeito imediato para os fundos imobiliários que administram os imóveis. Basta lembrar o caso dos shoppings que ao fecharem, já no início da pandemia, congelaram o pagamento de dividendos para os cotistas de fundos que tinham esses imóveis na carteira.

Olhando para os fundos que pertencem ao IFIX (o índice que acompanha o segmento e que equivale ao Ibovespa para as ações), os que mais perderam valor no ano, com desvalorização acima de 40%, representam imóveis corporativos e/ou shoppings. As maiores baixas foram de fundos que têm o patrimônio muito concentrado em poucos ou apenas um ativo.

E quais são as perspectivas para os fundos imobiliários? A julgar pela incerteza causada por tantas decisões judiciais, as projeções não são boas. Se a Justiça criar precedentes para que os aluguéis possam ser renegociados fora da janela prevista em lei ou pelos próprios contratos, a falta de previsibilidade de receitas deve ser mais um fator pressionando para baixo o valor das cotas.

Como posso avaliar um fundo de investimento? Apesar do quadro geral ser ainda negativo — o IFIX acumula baixa de 15% no ano — alguns fundos têm se destacado.

Os gestores de fundos de shoppings centers e hotéis não sabem quando as pessoas voltarão de fato a sair de casa. Os que administram fundos de torres comerciais estão atentos à tendência de home office. Por outro lado, os gestores de fundos de logística viram o modelo se consolidar diante da expansão do e-commerce durante a pandemia. Na prática, os fundos de galpões se mostraram super resilientes. O valor das cotas desses fundos recuperou o nível pré-crise ainda em meados de maio.

Sendo assim, é importante olhar com atenção para o tipo de imóvel que está na carteira do fundo de interesse, e até evitar fundos em que os inquilinos já estão tentando negociar os aluguéis. O Santander, por exemplo, está questionando o valor do aluguel de 28 agências bancárias que pertencem a um fundo da Rio Bravo. Contamos nesta outra matéria sobre como a briga tem afetado as cotas do fundo, e quais os possíveis efeitos para o pagamento de dividendos.

Outro ponto é ter cautela com os fundos que possuem um único imóvel em carteira, ou que tenham um único inquilino como cliente. Como a vacância tende a aumentar nos próximos meses, quanto mais diversa a composição do fundo menor a chance de as cotas sofrerem um baque em caso de o inquilino se mudar ou tentar negociar o aluguel.

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