A queda dos fundos imobiliários durante a pandemia do coronavírus foi histórica. Puxado pelos fundos administradores de shoppings e prédios comerciais, o IFIX (índice que serve de referência para o segmento) acumula queda de 13% desde janeiro. No entanto, a pergunta que tem corrido entre os investidores é: com a reabertura dos shoppings e escritórios, os fundos imobiliários vão se recuperar a partir de agora?

Pode me dar um pouco mais de contexto? A quarentena impôs o fechamento de lojas e escritórios por meses, mas as atividades nesses locais têm voltado gradualmente na maioria das grandes cidades. Com isso, a expectativa é de estancamento da crise no setor: as lojas devem voltar a pagar os aluguéis para as administradoras de shoppings e as empresas devem voltar a ocupar as lajes corporativas.

A expectativa é que isso também coloque um ponto final nas ações judiciais que pediam redução ou suspensão na cobrança de alugueis.

“A legislação brasileira tende a enxergar o locatário como mais fragilizado e o proprietário como alguém com mais flexibilidade. Acontece que quando falamos de um fundo imobiliário isso não é verdade. São milhares de cotistas que dependem desse fluxo de caixa para compor a renda, frente a uma empresa inquilina que tem acesso ao mercado de capitais e outras ferramentas”, diz Alexandre Rodrigues, sócio da gestora Rio Bravo.

Agora que as renegociações não são mais problema, o que vem pela frente? A retomada, além de gradual, tende a ser árdua. A reocupação dos escritórios será feita aos poucos, e mesmo assim a tendência é que nem toda a força de trabalho volte a trabalhar presencialmente tão cedo. Se e quanto o home office vai pegar ainda é cedo para saber, mas o fato é que enquanto a pandemia não estiver controlada, muitos funcionários continuarão a trabalhar de casa.

A situação dos shoppings é parecida. Nem todas as lojas e restaurantes abriram as portas, e mesmo os que voltaram a funcionar não têm registrado as mesmas vendas de antes. Por isso, os fundos que calculam os aluguéis com base na receita dos lojistas tendem a sofrer mais.

São só más notícias? Não necessariamente. A crise possivelmente vai causar um debacle no setor privado, mas os gestores de fundo estão pouco confiantes em uma devolução desenfreada de escritórios ou de um êxodo de empresas para o interior.

“Claro que as empresas devem reduzir os custos com as estruturas físicas, mas não são todas que estão preparadas para devolver as lajes corporativas de forma massiva. Esse é um risco maior para pequenos empresários”, diz Caio Braz Santos, sócio da gestora Urca Capital Partners.

O freio imposto ao mercado também fez com que as construtoras congelassem seus planos. Isso indica que o número de novos prédios comerciais e shoppings sendo construídos não deve se multiplicar, o que deixará a oferta desses ativos sob controle — pelo menos no médio prazo.

Apesar de serem uma importante parte interessada nessa discussão sobre os efeitos de longo prazo para o setor de imóveis corporativos, os fundos estão céticos quanto à tese de desmonte dos empreendimentos comerciais. “Estamos discutindo o curto prazo, por causa do frenesi do home office, mas precisamos olhar no horizonte. Os bons fundos devem continuar gerando valor para os cotistas”, diz Barbara Lombardi, gestora de fundos da Rio Bravo.

Ela cita os fundos com ativos premium: aqueles que têm os disputados prédios da região da Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia, em São Paulo. No caso da Faria Lima, o mais pujante coração financeiro da cidade, a vacância dos prédios subiu de módicos 3,7% para 4,2% durante a quarentena. As empresas que têm cacife para alugar imóveis nessas regiões não devem sofrer a ponto de ter que se mudar.

“Até mesmo a XP, que fez todo aquele barulho com o plano da nova sede em São Roque, não deve sair da região da Faria Lima, pois é ali que os clientes e parceiros estão”, comenta Rodrigues, da Rio Bravo.

Mas o “filé” do mercado não é tão grande assim. O sócio da gestora cita apenas 40 ou 50 prédios em São Paulo que se encaixariam nessa condição premium, que garantiria o interesse das empresas mesmo na crise. Para todo o restante, o futuro é um pouco mais nebuloso.

Como escolher um fundo corporativo, então? A primeira regra é ter cautela com os fundos muito concentrados, chamados de monoativo. Ter um único inquilino ou um único empreendimento na carteira significa um risco maior de uma alta taxa de vacância — afinal, se aquela empresa fechar, o fundo perderá toda a receita de locação do dia para a noite.

Por outro lado, até mesmo os empreendimentos que têm diversos inquilinos podem ser bastante afetados, dependendo do contexto econômico. Os shoppings são uma prova disso, mas existem outros riscos nesse campo.

“Empreendimento com dezenas de conjuntos, locados para autônomos de diversos segmentos, como médicos, dentistas, advogados e contadores, podem ter um índice de vacância maior” diz Santos, da Urca. Nesse sentido, estudar quem é o entender os planos do inquilino do imóvel é um bom começo, aconselha ele.

Rodrigues, da Rio Bravo, recomenda que os investidores busquem os fundos mais robustos, que já têm um patrimônio próximo do bilhão. Aqui vale a mesma lógica das ações de grandes empresas, chamadas de blue chips: a possibilidade de ganho é menor, mas o retorno tende a ser mais estável.

“Se o investidor vai comprar um monoativo, é melhor reservar uma parcela menor da carteira, porque esse fundo vai ser menos líquido que os fundos grandes e diversificados. Agora, se o investidor não tiver diversificação no segmento, é melhor que ele compre fundos com patrimônio maior, que têm o risco mais pulverizado”, diz o sócio da gestora.

E os fundos logísticos? Os queridinhos da crise estão passando para uma fase pé no chão. Depois de uma alta acentuada no início de maio, os fundos de galpões e outros empreendimentos logísticos estão passando por uma acomodação. E a volatilidade das cotas desses fundos não é de hoje. A maior rotatividade dos inquilinos sempre fez com que esses fundos fossem menos estáveis — algo que por si só não é ruim, pois abre janelas para ganhos, mas que precisa ser levado em conta.

“A entrada e saída de inquilinos é mais frequente, o que gera volatilidade nos retornos. Além disso, fundos logísticos tendem a ser menos concentrados”, explica Lombardi, da Rio Bravo.

Ela acredita que com a recuperação dos fundos corporativos e de shoppings, as atenções vão voltar a se dividir, o que contribui para a acomodação das cotas dos fundos logísticos. “Daqui a pouco shoppings vão voltar, e estaremos discutindo se é hora de apostar só neles”, diz a analista. Para quem segue a cartilha da diversificação, a hora é de repensar a carteira.

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