Os fundos imobiliários conquistaram a simpatia de muitos investidores vindos da renda fixa que estavam interessados em ampliar seus ganhos, sem a volatilidade das ações. Mas, depois do boom de novos cotistas na segunda metade de 2019, o coronavírus chegou enchendo o cenário de incerteza. Nos três primeiros meses da pandemia, o valor das cotas dos FIIs chegou a derreter mais de 30%.

De lá para cá, as coisas melhoraram muito. Mas, enquanto a Bolsa já devolveu todas as perdas sofridas, os preços dos FII ainda estão cerca de 10% abaixo dos de fevereiro de 2020, logo antes do início da pandemia. Para Rossano Nonino, diretor executivo da Ourinvest Real Estate, a perspectiva para 2021 é “moderadamente otimista”.

“O IFIX [índice dos fundos imobiliários] deve chegar ao patamar pré-covid-19 até o final deste ano. Se isso se confirmar, quem entra agora no mercado pode esperar uma rentabilidade entre 7% e 8%, mais ganho de capital [pela valorização da cota] de 5% a 10%. Isso ainda é muito mais que o CDI”, compara. “Esperamos terminar 2021 com algo entre 1,5 milhão e 2 milhões de investidores e nível de captação entre R$ 15 e 20 bilhões.”

A entrada de mais investidores no mercado é muito positiva para os cotistas, pois aumenta a liquidez dos fundos – o que, por sua vez, atrai ainda mais investidores. Gustavo Asdourian, sócio executivo da Guardian Gestora, também acredita que a entrada de pessoas físicas deve continuar se intensificando.

“O FII é muito voltado para o varejo: com R$ 100, já dá para começar a investir. E a diferença de retorno para a renda fixa é muito grande, já que tem FII pagando 8% ou 9% ao ano, enquanto a Selic não deve chegar a 4%.”

Quem aguentou firme os meses de turbulência viu que os vários segmentos de FIIs atravessaram a crise de formas diferentes. Os primeiros meses foram de terra arrasada para os shoppings, e as lajes corporativas também viveram tempos de apreensão. Já os fundos de logística e aqueles com papéis indexados ao IGP-M na carteira foram as estrelas da pandemia.

Veja a seguir quais são as perspectivas para cada um desses setores neste ano.

Shopping centers: recuperação na metade do ano

Quando se fala em FII, poucos setores foram mais machucados pela pandemia que os shopping centers. Com as medidas de restrição de circulação de pessoas, muitos centros de compras passaram meses fechados. Sem faturamento, os lojistas não conseguiram pagar aluguéis e condomínio e as administradoras foram obrigadas a conceder descontos para evitar que eles fechassem as portas. Com isso, a receita dos FIIs que exploram esses empreendimentos desabou – e a maioria não distribuiu dividendos aos cotistas entre abril e setembro.

As coisas começaram a melhorar quando as autoridades permitiram a reabertura gradual. “No último trimestre de 2020, na maioria dos shoppings que acompanhamos, os níveis de ocupação e as vendas já haviam voltado a patamares próximos aos pré-pandemia”, diz Rossano.

Neste ano, com o temor de uma segunda onda, o governo paulista decretou a volta da capital à fase vermelha entre 20h e 6h, o que reduziu o horário de funcionamento. Mas foi um soluço passageiro. “Com a vacinação à vista, o cenário que vislumbramos é de recuperação do setor até a metade do ano”, acredita o diretor da Ourinvest.

Lajes corporativas: qual será o ‘novo normal’ das empresas?

A descoberta do home office pode ter sido positiva para muitas pessoas, que encontraram maneiras mais flexíveis de equilibrar o trabalho e a vida pessoal em suas rotinas. Mas, para os FIIs que trazem lajes corporativas na carteira, ela surgiu como um fantasma assustador. Afinal, em um “novo normal” dominado pelo trabalho remoto, as empresas não precisariam mais de grandes instalações para seus funcionários – e a consequência seria uma desocupação em massa de andares e prédios inteiros.

“Esse mercado saiu de 2020 bem menor do que entrou. A absorção de espaços corporativos classe A foi negativa, o que não acontecia havia pelo menos 7 ou 8 anos, desde o primeiro mandato da presidente Dilma Rousseff”, lembra Nonino.

Com o passar dos meses, algumas empresas passaram a flertar com modelos híbridos, com diferentes doses de trabalho remoto e presencial. Em outras, o home office continua sendo a regra. Enquanto isso, a incerteza paira sobre o mercado de FIIs, que vive em compasso de espera.

Ainda não dá para mensurar quantas empresas vão transformar o home office temporário em definitivo, essa é uma incógnita”, diz o especialista da Ourinvest. “Vimos casos de companhias que migraram de 500 m² para 300 m² porque sempre haverá gente em casa e eles não precisam mais de tanto espaço. Mas, por enquanto, ainda são movimentos pontuais.”

A maioria das empresas havia programado para janeiro deste ano uma volta ao escritório para resolver qual seria o novo formato de trabalho. Com os riscos de uma segunda onda de contágio, porém, essa decisão foi adiada por mais um semestre.

“Na metade do ano, com a esperada vacinação fazendo efeito, teremos um cenário mais claro”, prevê Nonino. “O fato de não haver grandes espaços corporativos novos com entrega programada para os próximos anos ajuda o mercado a se estabilizar. Mas tudo dependerá muito do andamento da economia como um todo.”

Asdourian frisa que, assim como alguns perfis de lajes corporativas foram mais afetados do que outros pela crise, a volta por cima também não se dará no mesmo ritmo para todas elas. “Os prédios mais novos e os de perfil triple A foram mais resistentes. Já aqueles com qualidade e localização inferiores terão recuperação mais lenta”, compara.

Ele acredita que o número das pessoas trabalhando de forma presencial nos escritórios voltará a crescer ao longo de 2021 e 2022, de forma lenta e gradual. “Eu pessoalmente acho que o trabalho remoto definitivo será algo marginal. Algumas atividades aceitam o home office melhor que outras”, pondera.

Logística: tá tranquilo, tá favorável

Enquanto a incerteza espreitava shoppings e escritórios, os galpões foram os grandes vencedores da pandemia. Isso porque eles foram diretamente beneficiados pela grande expansão que o comércio eletrônico sofreu com o confinamento da população em casa.

“A mudança de perfil do consumidor em direção ao e-commerce gerou um grande aumento da procura por galpões last mile, que são uma peça importante na distribuição das vendas online”, explica Asdourian.

Estrategicamente localizados nas franjas das grandes cidades, esses galpões são a última etapa do processo logístico antes que as encomendas sejam entregues aos consumidores. As mercadorias chegam em uma ponta, enviadas em caminhões pelos marketplaces, e no mesmo dia são escoadas em veículos menores para a entrega nos destinos finais.

“O setor de logística deve continuar indo muito bem, até porque ainda há um grande déficit de infraestrutura no país”, diz o sócio da Guardian.

Nonino faz coro com ele. “Neste momento, logística responde pela maior fatia do bolo dos FIIs listados na B3. Ainda é o setor com melhores perspectivas. O mercado continua muito aquecido e muito favorável.”

Fundos de papel: CRIs são fonte segura de dividendos

Outro segmento de FIIs que se deu bem em 2020 foi o dos chamados fundos de papel, que contêm no portfólio certificados recebíveis imobiliários (CRIs). Enquanto os FIIs de laje e de shopping puxaram o desempenho geral dos FIIs para baixo, os fundos de papel se movimentaram na direção oposta, com boas rentabilidades, o que ajudou a estancar a queda do IFIX como um todo.

Esses são os fundos que mais distribuem dividendos hoje. Muitos têm lastro em títulos atrelados à inflação, e os índices deram uma estilingada nos últimos meses, sobretudo o IGP-M (que teve alta de quase 25%)”, explica Nonino. Por isso, os FIIs de papel têm performado melhor que os de tijolo.”

Diante desse salto do IGP-M, muitos inquilinos, tanto escritórios como pessoas físicas, usaram de seu poder de barganha para impedir que o aumento fosse repassado aos contratos. “A maioria dos locadores só conseguiu aumentar o aluguel um pouco, ou nem isso. Já na dívida em papel indexada ao índice, esse problema não acontece”, observa Asdourian.

Para 2021, porém, a perspectiva é de que os retornos não sejam tão gordos como no ano passado. Isso porque não deve haver uma nova disparada desse índice. “O IGP-M é muito ligado ao câmbio, e o dólar subiu muito em 2020. Mas o salto maior da moeda já aconteceu. Não se espera maior desvalorização, e sim uma certa inércia do câmbio”, diz o sócio da Guardian.

Mesmo que a inflação seja mais comportada, o diretor da Ourinvest pondera que os FII de papel continuarão sendo uma alternativa de investimento bem mais atrativa que a renda fixa.

“A maioria tem lastro em papéis que estão pagando a inflação, mais um cupom de juros entre 6% e 8%. Então, se tivermos um IPCA de 3%, falamos em uma rentabilidade de 9% a 11% ao ano. Já o CDI está em 2%. Na pior das hipóteses, a taxa básica de juros Selic chegará a 4%, não mais que isso”, projeta Nonino.

Dentro dos fundos de papel, um segmento que tem se expandido bastante é o que tem como foco empreendimentos imobiliários multipropriedade e/ou loteamentos. Nessa operação, um único CRI concentra a cessão de crédito de todos os contratos daquele empreendimento.

“O fundo empresta o dinheiro ao incorporador, financiando o empreendimento. Em troca, fica com uma carteira de devedores, que vão pagando as parcelas do contrato”, explica Camila Almeida, sócia-fundadora da Habitat Partners.

Na prática, o risco é pulverizado entre um grande número de devedores. E a própria operação é desenhada de modo que o fluxo mensal de pagamento de prestações cubra o projeto com folga. “Há um excesso de garantia, que reduz a volatilidade da carteira. Assim, uma eventual inadimplência de alguns devedores não vai impactar a distribuição de renda aos cotistas do FII”, diz Camila.

Fundos de fundos: bons para diversificar

Para quem quer diversificar as apostas em FIIs sem ter dor de cabeça, os fundos de fundos (FoF) se mostram boas opções. Eles têm funcionamento parecido com os de fundos de ações – a diferença é que, na carteira de um FoF, o que entra não são cotas de empresas (ações), e sim cotas de outros fundos imobiliários.

“Para aquele cara que quer alguém que cuide da carteira dele de maneira ativa, o FoF continua sendo muito interessante. O investidor pessoa física normalmente não tem tempo, paciência e expertise para ficar acompanhando o mercado e farejando oportunidades. No FoF, ele delega isso ao gestor e confia no taco dele para ter uma carteira de exposição diversificada”, explica Nonino.

“A equipe de gestão de um FoF coloca uma parte [do capital] em cada segmento, concentra mais onde acha que vai andar melhor”, complementa Asdourian. “Alguns gestores acertaram o timing e souberam fazer alocações em momentos de crise, em que o valor das cotas havia caído muito.”

Além de farejar quais são os setores mais promissores naquele momento, os gestores também engordam a rentabilidade do fundo fazendo trading. Ou seja, comprando cotas de FIIs com a finalidade específica de revendê-las em um espaço de tempo relativamente curto, para embolsar a diferença de valorização no período.

“A gestão fica ativamente procurando oportunidades de comprar barato e vender caro. E consegue, com isso, adicionar ao retorno da carteira o rendimento proveniente do ganho de capital. No meu FoF, cerca de 25% dos rendimentos que eu distribuí nos últimos 6 meses foram oriundos de ganho de capital”, conta o diretor da Ourinvest.

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