Ao lado da bolsa de valores, os fundos imobiliários são um dos investimentos mais populares em renda variável. Depois de render 36% em 2019 (mais até que o próprio Ibovespa), os fundos de investimento em imóveis foram penalizados pela crise do coronavírus. O IFIX, índice que acompanha os principais fundos, acumula queda de 20% desde o início de 2020.

Por que caiu tanto? Antes de tudo, vale reforçar que os fundos imobiliários investem em ativos de diferentes perfis, desde shoppings centers até galpões empresariais. Sendo assim, quando o investidor compra uma cota desse fundo, ele está comprando uma fração daquele empreendimento, ou daquele conjunto de empreendimentos.

Dito isso, o segmento imobiliário tem sido afetado de diferentes formas na pandemia. A imposição de quarentena na maioria das cidades causou o fechamento de grande parte do comércio e empresas. As lojas dos shoppings, por exemplo, foram uma das primeiras a serem fechadas, o que fez com que a receita desses conjuntos despencasse do dia para a noite.

“Como dependem do aluguel dos lojistas, da receita do estacionamento e do fluxo de consumidores, os shoppings são os mais afetados pela quarentena. É um segmento que vai demorar bastante tempo pra voltar a ter os rendimentos de antes. Talvez só em 2021 ou 2022”, afirma Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários da corretora Guide.

Por causa disso, metade dos fundos imobiliários com investimento em shoppings já suspendeu o pagamento da remuneração mensal aos cotistas. Isso acelerou ainda mais o processo de desvalorização das cotas.

“A valorização do ano passado atraiu uma quantidade relevante de investidores que acreditavam que os fundos eram aplicações conservadoras, e que as cotas não variavam e nem caíam”, diz Chinzarian. “Esses investidores se assustaram com a crise e acabaram engrossando o efeito manada”.

Outro setor que está sendo afetado é o de empreendimentos comerciais. Além de parte das empresas que locam esses espaços terem adotado regimes de home office, há perspectiva de renegociação de contratos no pós-quarentena. A crise no setor privado pode aumentar o nível de vacância dos imóveis comerciais, assim como ocorreu em 2015 e 2016. Tudo isso é sinal de que haverá dificuldade para que os empreendimentos ofereçam bons rendimentos para os cotistas daqui pra frente.

Mas todos os fundos estão indo mal? No começo da crise, todos os fundos foram afetados — em graus diferentes. No entanto, a recuperação de alguns segmentos imobiliários também trouxe ânimo a determinados ativos.

Os fundos que investem em empreendimentos logísticos, como galpões, já voltaram para o patamar pré-crise. “Os galpões locados para empresas de e-commerce, por exemplo, estão mais demandados, porque as varejistas estão investindo no estoque para vender on-line”, observa o analista da Guide.

O que mais considerar na hora de avaliar um fundo imobiliário? Além de alguns setores estarem indo melhor que outros, é importante avaliar o tipo de ativo que está na carteira — qual o perfil do empreendimento, a taxa de ocupação e quem são os inquilinos. Além disso, os chamados fundos de recebíveis também podem ser um bom negócio, desde que tenham bom lastro e boa nota de crédito.

Chinzarian lembra dos fundos de fundos imobiliários (os chamados FoFs). Como as cotas dos fundos imobiliários estão desvalorizadas, ainda em razão da crise, os gestores dos FoFs têm feito bons negócios ao adquirir esses ativos. “O nível de deságio que estamos vendo agora é inédito. No médio e longo prazo, quando houver recuperação do valor das cotas, esses fundos devem surfar bem a crise”.

No entanto, é importante observar se há gestão ativa do patrimônio e se há uma boa administração de caixa.

Falando em caixa, como fica a distribuição de rendimentos? Além do caso dos fundos dos shoppings, que congelaram essa distribuição, é fato que todo o setor será impactado. A regra para os gestores é que eles devem distribuir até 95% do rendimento semestralmente. No caso dos fundos que tiveram uma queda na arrecadação, o rendimento será menor, mas não será zero, pois a crise afetou apenas metade do semestre.

“De maneira geral, mesmo quem está arrecadando pouco tem usado o caixa para pagar pelo menos o percentual do CDI para os cotistas. Mas é importante reforçar que mesmo os fundos que já recuperaram o valor das cotas estão segurando a distribuição dos rendimentos para preservar caixa”, diz o analista da Guide.

Como assim? Muitos gestores estão se preparando para uma piora no cenário econômico. Caso haja um aumento explosivo de casos de coronavírus, é possível que mais cidades determinem o lockdown (veja aqui a diferença entre quarentena e lockdown). Nessa hipótese, a restrição aos serviços é maior, o que pode afetar até mesmo os empreendimentos menos expostos.

“Mas não é porque será um ano ruim que você tem que correr para se desfazer das suas cotas e aceitar uma perda patrimonial de até 40%, como vimos em março”, pondera Eduardo Malheiros, fundador da gestora de fundos imobiliários Habitat.

A gestora investe em certificados de recebíveis (CRI) de imóveis residenciais, um segmento que corresponde a pouco mais de 10% da indústria de fundos imobiliários. Malheiros relata uma preocupação com a inadimplência e com o alto número de distratos do setor, mas diz que a gestora adotou estratégias de gestão para mitigar o risco.

“Temos dezenas de projetos dentro de um mesmo fundo, e essa diversificação nos protege. Além disso, temos um colchão de risco considerável. Mesmo se a inadimplência chegar a 40%, o pagamento dos certificados está assegurado”, conta o fundador da Habitat.

Ele diz que a turbulência de curto prazo deve ser grande, e que ninguém está completamente a salvo, mas que o investidor que tiver mais de sangue frio conseguirá passar melhor pela crise.

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