Os fundos imobiliários continuaram apanhando no mês de novembro, e a surra não foi pouca. O IFIX, índice que consolida a variação dos FIIs mais negociados na B3, teve queda de 3,63% no mês. Foi o maior tombo mensal desde o início da pandemia de covid-19, em março de 2020, quando o recuo foi na casa de 15%. E também o quarto mês seguido de baixa, algo que jamais havia acontecido desde que o índice foi criado, em 2012.

As últimas semanas tiveram alguns fatores que geraram abalos na renda variável e acabaram respingando também nos FIIs: a volatilidade causada pelo impasse com a PEC dos Precatórios, que pode evitar um descalabro nas contas públicas, e a nova cepa ômicron do coronavírus, que derrubou Bolsas de todo o mundo no finzinho do mês.

Mas os maiores algozes desse cenário de terra arrasada são outros, e já bem conhecidos: os juros em alta, que fazem com que a pessoa física, que responde por 70% do volume investido em FIIs, se desfaça de suas cotas e volte para a segurança da renda fixa.

“Novembro foi bem desafiador, com esse movimento de realização de pessoas físicas. Estamos com 1,5 milhão de cotistas, sendo que 1 milhão entraram na alta e estão saindo na baixa, o que não faz sentido”, conta Angelo Ferraretto, gestor de fundos da Integral Brei. “A alta de juros afetou bastante o mercado secundário, até bons ativos como fundos de CRI e logística estão sofrendo. O mercado está muito irracional.”

Como exemplo das distorções do mercado, ele menciona o FII BC Fund, um dos principais fundos de lajes corporativas do país, com foco em edifícios de padrão “triple A”. “Hoje ele negocia a R$ 7.500 o metro quadrado. Com esse valor de m², não dá para construir nem a fundação de um prédio desses, nem mesmo um prédio classe B”, afirma.

Ele diz que essas anomalias também podem ser vistas como oportunidades de compra desses ativos que estão extremamente descontados, desde que se tenha um horizonte mínimo de 3 anos de investimento. “O ideal seria algo entre 5 e 7 anos. Você não vai comprar para ter retorno agora.”

Veja os 10 FIIs com maior rentabilidade em novembro, de acordo com a Economatica:

Fundo imobiliário (Ticker)Rentabilidade novembro/2021 (%)Rentabilidade acumulada (%)
SP Downtown (SPTW11)11,45-14,79
Kinea High Yield CRI (KNHY11)2,643,85
Kinea Rendimentos Imob (KNCR11)1,9518,93
Riza Arctium Real Estate (ARCT11)1,8811,07
Mauá Capital Recebíveis Imob (MCCI11)1,697,85
Vectis Juros Real (VCJR11)1,630,30
SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11)1,45-11,35
Santander Papéis Imobiliários (SADI11)1,256,37
Kinea Índices de Preços (KNIP11)1,21-0,46
Brazil Realty (BZLI11)1,205,00

Dividend yields mais altos e emissões com desconto

Daniel Ponczyk, diretor de portfólios da Ourinvest Asset Management, ressalta que a queda dos preços das cotas traz, por outro lado, um efeito positivo: o aumento do dividend yield dos fundos. É uma questão de matemática. O yield é composto pelo montante de proventos recebido em função do valor pago por cada cota; como o preço está no denominador, quando ele cai, o yield aumenta.

“O dividend yield de boa parte desses fundos vai bater a casa dos 10%. Todos os yields subiram, e não houve nenhuma melhora de fundamentos para isso. Até há algum upside em shoppings e lajes, mas isso não está fazendo preço. Pesa muito mais a questão fiscal do país e, agora, algo de covid-19 também”, afirma.

Ele conta que os fundos estão tendo dificuldade para fazer novas emissões e captar recursos. Para atrair interessados, muitas emissões estão saindo abaixo do valor patrimonial. “Quem entra nessas emissões agora está comprando em condições muito melhores que as de quem entrou no fundo lá atrás. Os cotistas antigos não estão nada satisfeitos com isso, mas o fundo precisa dar esse prêmio [desconto] nas emissões. Senão, o investidor vai preferir comprar cotas mais barato no secundário.”

Como vão os diferentes setores?

Dentro desse cenário pouco animador do mercado, alguns setores vão melhor que outros. Os FIIs de logística fecharam novembro com o maior dividend yield entre todos os fundos de tijolo: 9,18% ao ano. “A demanda continua aquecida e o mercado tem absorvido [os imóveis]. O setor deve fechar 2021 com mais de 1,5 milhões de m² e chegar a 2 milhões no ano que vem”, prevê o gestor da Integral Brei. A taxa de vacância média está em 5,5% e o setor opera com desconto de 13% sobre o valor patrimonial.

Os fundos de escritórios vêm logo atrás, com 9,17% de yield no mês, mas amargam desconto de 28% sobre o valor patrimonial. A vacância média do setor é de 16,1% e, em São Paulo, chega a elevados 25% – mas, quando se examinam os dados no detalhe, a situação do segmento “triple A” é bem diferente da dos fundos com ativos considerados como de menor qualidade.

“Regiões corporativas nobres como Faria Lima, Paulista, JK, Vila Olímpia têm vacância muito baixa, há poucas áreas grandes livres. Uma multinacional que queira alugar [uma área maior] terá que ir para a [avenida] Chucri Zaidan, que teve muitas entregas grandes ainda não absorvidas, o que faz com que os aluguéis ali sejam mais baixos”, diz Ferrareto.

A situação mais confortável ainda é a dos fundos de papel, com yield que chegou a 13,58% em novembro. “Esses rendimentos mais polpudos se explicam pela facilidade que esses fundos têm de repassar a inflação no curto prazo, já que as carteiras deles são compostas por CRIs indexados ao IPCA, IGP-M ou CDI”, explica Gabriel Teixeira, analista de FIIs da Ativa Investimentos. “Já os fundos de tijolo têm um repasse de inflação mais gradual, que depende dos ciclos econômicos. Os contratos de locação só são reajustados uma vez por ano e, em momentos de vacância mais alta, o inquilino consegue renegociar para não ter aumento. Por isso, os rendimentos são mais baixos.”

Justamente por causa da resiliência desse setor, Teixeira aconselha quem quiser se proteger das quedas dos FIIs a migrar dos fundos de tijolo para os de papel, que estão entregando retornos superiores a 1% ao mês. “O investidor que tem a disciplina de reaplicar os ganhos obtidos nesses fundos está conseguido fazer um preço médio bem interessante e pegar fundos bem descontados no mercado. Isso vai fazer uma grande diferença na carteira no longo prazo”, afirma.

Até quando vão as perdas dos FIIs?

Essa é a pergunta que boa parte dos investidores está fazendo. E a resposta talvez não seja a que eles gostariam de escutar: tem chão ainda. A sangria dos FIIs deve continuar enquanto perdurar o ciclo de alta da Selic.

“Esses ajustes para baixo nos preços das cotas vão se manter até enxergarmos uma estabilização da curva de juros. Até lá, os FIIs vão continuar bastante impactados, principalmente os de tijolo”, prevê o analista da Ativa. “Só vamos voltar a aumentar a exposição em tijolo em 2022, quando o cenário de juros estiver mais claro.”

Na visão de Ferraretto, esse momento já está se aproximando, na medida em que os trechos médio e longo da curva de juros começam a perder inclinação. “O mercado já está entendendo que estamos perto do fim do ciclo de alta. Se o BC hoje apertar o passo [e acelerar a alta da Selic], será até melhor para a gente, pois isso indicará um ciclo de alta mais curto”, diz.

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