Os fundos imobiliários continuam sendo uma boa ferramenta de diversificação para o investidor que mira o longo prazo. Mas o cenário mais imediato ainda tem seus desafios. Vários setores vivem em compasso de espera pelo avanço da vacinação contra covid-19, que autorizará uma retomada mais consistente da economia. Prova disso é que o IFIX, índice dos fundos imobiliários, andou de lado no último mês, fechando abril com tímido ganho de 0,51%, uma variação de apenas 0,04% sobre o mês anterior.

Isso não quer dizer que não existam fundos entregando performances bastante interessantes. A plataforma de informações financeiras Economática fez um levantamento dos 10 fundos que integram a carteira do IFIX que tiveram maior rentabilidade em abril, pelo método TSR (retorno total ao acionista). Os quatro primeiros colocados tiveram ganhos superiores a 5% no mês.

É preciso considerar, também, que há diferenças sensíveis entre o desempenho dos diversos tipos de FIIs. Alguns, mais chamuscados pela pandemia, ainda apresentam dividend yields comprimidos e descontos expressivos no preço das cotas em relação ao valor patrimonial, especialmente os de shopping centers. Mas outros, como os de logística, acabaram sendo beneficiados e hoje são negociados com ágio.

Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei, examinou a conjuntura atual de cada setor, com o suporte de dados da Economática e da consultoria Quantum.

O que dá lastro a um fundo imobiliário são as propriedades que constituem o seu patrimônio. Cada cota corresponde a uma fração desse patrimônio e, portanto em tese seu preço refletiria esse valor. Mas, como o preço de mercado flutua de acordo com a lei da oferta e da procura, as cotas podem acabar sendo negociadas acima ou abaixo do valor patrimonial – o que significa que o fundo está sendo vendido com ágio ou desconto, conforme o caso.

Os 10 fundos com melhor rentabilidade

Nome do fundoTickerRentabilidade de abril (%)Rentabilidade Acumulada em 2021 (%)
Santander Papeis Imobiliários CDISADI116,757,50
BB ProgressivoBBFI11B6,6027,91
Malls Brasil PluralMALL115,55-2,96
Banestes Recebíveis ImobiliáriosBCRI115,485,88
BTG Pactual Corporate OfficeBRCR114,79-1,55
XP Crédito ImobiliárioXPCI114,6511,56
Iridium Recebíveis ImobiliáriosIRDM114,6214,17
Santander Renda de AluguéisSARE114,346,50
Continental Square Faria LimaFLMA113,37-4,57
REC Recebíveis ImobiliáriosRECR113,326,27
Índice de referência dos FIIsIFIX0,51-0,31

Desempenho por segmento

LAJES CORPORATIVAS
Vacância média: 17%
Dividend yield: 7,8%
Preço de mercado x valor patrimonial: 0,82x (desconto de 18%)

Comentário: “Estão sofrendo por uma combinação de fatores. Há uma desinformação generalizada sobre o futuro dos escritórios. Fala-se em home office para o resto da vida, o escritório acabou, mas isso tudo é bobagem. A experiência do escritório presencial é insubstituível, o que haverá é um novo formato híbrido, em que se trabalha de casa uma ou duas vezes por semana.

Os escritórios classe A+, ocupados por grandes empresas e que compõem a maioria dos FII de laje, devem voltar à normalidade no ano que vem, após a vacinação. Esse aumento de vacância é transitório, dado que não há novos empreendimentos chegando nesse segmento. Tanto é que o preço dos aluguéis se manteve estável, ao contrário do que ocorreu na crise anterior.”

GALPÕES LOGÍSTICOS
Vacância média: 7%
Dividend yield: 6,3%
Preço de mercado x valor patrimonial: 1,04x (ágio de 4%)

Comentário: “É o segmento da moda e vive uma situação inversa à dos escritórios. Ainda é relativamente pequeno e muito concentrado em São Paulo, há muito potencial de crescimento. Viveu um boom em função do e-commerce na pandemia, com muita demanda por parte de empresas de comércio eletrônico e oferta relativamente pequena. Isso fez a vacância cair de 15% para 7%.

Os preços estão esticados e o dividendo é relativamente baixo; mesmo assim, vale a pena entrar nesse segmento, pensando em diversificação. É um setor que deve apresentar uma resiliência maior nos próximos anos, pela demanda crescente do e-commerce.

SHOPPING CENTERS
Vacância média: 6%
Dividend yield: 2,7%
Preço de mercado x valor patrimonial: 0,84x (desconto de 16%)

Comentário: “Os fundos de shopping centers estão puxando a média dos FIIs para baixo. Ninguém podia prever o que está acontecendo, eles sempre foram os queridinhos entre os FIIs, pagando dividendos sólidos e de forma recorrente. Eles foram os FII mais afetados pela pandemia e estão com desconto alto. A vacância não mudou tanto porque os administradores estão negociando com os lojistas, mas o dividendo despencou.

Os shoppings com posicionamento muito bom, em endereços não replicáveis, devem voltar com força total no ano que vem – como, aliás, já vimos com as reaberturas no final da primeira onda. Os centros dos grupos Multiplan, Iguatemi e BR Malls devem ter uma volta interessante; vejo aí um bom ponto de entrada para o investidor.”

RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (“fundos de papel”)
Dividend yield: 7,3%
Preço de mercado x valor patrimonial: 1,08x (ágio de 8%)

Comentário: “Esse segmento vem se confirmando como um grande pagador de dividendos e com estabilidade razoável. O crédito imobiliário vem desempenhando muito bem, favorecido pelo cenário macroeconômico de taxa de juros baixa. A concessão de crédito bateu recorde em 2020, em pleno ano de pandemia, e os fundos de CRI estão crescendo rapidamente. Mesmo sendo negociados com ágio, eles estão conseguindo pagar um excelente yield, de 7,3% ao ano.”

FUNDO DE FUNDOS (FoF)
Dividend yield: 6,5%
Preço de mercado x valor patrimonial: 0,97x (desconto de 3%)

Comentário: “São os fundos mais equilibrados hoje, tanto em relação a preço de mercado como em dividend yield – já que 6,5% é bem a média da indústria de FIIs. Os FoFs são muito interessantes para aquele investidor menor, que não tem conhecimento profundo ou uma boa assessoria. É só escolher uma gestora experiente.”

HÍBRIDOS
Vacância média: 5%
Dividend yield: 6,4%
Preço de mercado x valor patrimonial: 0,97x (desconto de 3%)

Comentário: “Eles combinam propriedades imobiliárias de diferentes tipos, incluindo até mesmo agências bancárias ou lojas de varejo. Têm representatividade bem menor dentro dos FIIs. São um segmento delicado: agências bancárias, em especial, vivem um momento de transformação, na medida em que o modelo de negócios dos bancos vem apanhando das fintechs e corretoras de investimentos. A experiência bancária está mudando rápido e a tendência é de encerramento de agências, o que pode afetar os fundos que possuem esses ativos na carteira.”

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