Os fundos imobiliários vinham ganhando uma importância cada vez maior na carteira dos pequenos investidores. Mas a pandemia mexeu na lógica desses investimentos que negociam shoppings, torres comerciais alugadas por escritórios e galpões que servem como centro de distribuição. Agora é hora de o investidor saber diferenciar os tipos de fundo imobiliário em que investe.

Os gestores de fundos de shoppings centers e hotéis não sabem quando as pessoas voltarão de fato a sair de casa. Os que administram fundos de torres comerciais estão atentos à tendência de home office. Por outro lado, os gestores de fundos de logística viram o modelo se consolidar diante da expansão brutal do e-commerce durante a pandemia.

Na prática, os fundos de galpões se mostraram super resilientes. O valor das cotas desses fundos recuperou o nível pré-crise ainda em meados de maio.

Já os fundos dedicados a prédios ou torres comerciais (lajes corporativas) ainda patinam na recuperação do valor das cotas.

O que exatamente mudou no e-commerce? Antes, as encomendas eram bens de consumo pouco urgentes. “Na pandemia, temos pedido até alimentos perecíveis pela internet. Aumentou o leque de produtos vendidos pelo e-commerce, e também o senso de urgência para recebê-lo”, analisa Marco Gouvea, da Guide Investimentos.

Como isso mexe na oferta de fundos imobiliários de galpões? Cresce a quantidade de empresas que precisam de centros de distribuição. Na pré-pandemia, os galpões eram alugados para exportadores e varejistas de grande porte e multinacionais.

Com o avanço do e-commerce, além das empresas maiores que precisam de mais espaço, cresce a  demanda daquelas de médio porte.

O que é um bom fundo imobiliário de logística? Primeiro, vale destacar que os fundos compram galpões e os alugam para empresas que querem esses espaços – geralmente divididos entre as companhias. Cabe ao gestor escolher os melhores galpões para um fundo, e fazer a gestão do valor do aluguel, serviços e o prazo do contrato com cada empresa.

Então, um bom galpão é aquele bem localizado, próximo dos grandes centros ou em um local de onde é fácil escoar o produto.

Por exemplo, a gestora Rio Bravo tem um galpão na região de Guarulhos próximo à Rodovia Dutra, que liga São Paulo ao Rio de Janeiro. “É uma região demandada e há poucos terrenos disponíveis para construção de galpões concorrentes. Isso facilita a negociação do valor dos aluguéis e dos dividendos para os cotistas”, explica Alexandre Rodrigues, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo.

Em Curitiba está um dos melhores galpões do país. A localização é estratégica porque atende a região Sul e outros países da América do Sul.

Vale ter fundo de galpões e logística nos investimentos? Sim. A consolidação do e-commerce para diferentes tipos de mercadoria tende a aumentar a demanda por galpões. O espaço para desenvolvimento desse mercado é grande, valorizando os alugueis pagos pelos inquilinos e aumentando os dividendos aos cotistas.

Quais as tendências para os fundos de galpões a partir de agora? Os fundos estão de olho no comportamento da economia real, diz Luis Pereira, da Guide Investimentos. Os gestores perceberam que o e-commerce virou tendência para diferentes frentes do varejo (alimento perecíveis ou não, bens de consumo, roupa), e cada uma tem sua urgência específica. Por isso, uma nova configuração da rede de distribuição será importante para as empresas locatárias dos galpões. É necessário ajustar a oferta.

Por um lado, isso significa manter o atendimento às empresas que já são clientes. Por outro, haverá expansão da oferta de galpões. Novos empreendimentos deverão ser construídos sob demanda ou com um projeto que atenda a 200 inquilinos simultaneamente, por exemplo. Entrarão na lista de clientes empresas de médio porte que precisam de menos espaço e só podem arcar com alugueis mais baratos.

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