Ao contrário do Ibovespa, que aos trancos e barrancos tem se recuperado, os fundos imobiliários ainda estão patinando na crise. Dos 80 principais fundos do setor, somente quatro tiveram desempenho positivo no ano. Mas o valor das cotas não é, necessariamente, o que define o jogo para os fundos de investimento imobiliário. A maioria dos investidores que aplica nesse tipo de ativo está de olho na renda passiva — ou seja, no pagamento de dividendos periódicos.

Um levantamento feito pela gestora Magnetis, a pedido do 6 Minutos, mostrou que o rendimento dos dividendos (indicador chamado de DY, ou dividend yield) dos fundos está vivendo alguma recuperação. Esse rendimento é proveniente do pagamento de aluguéis dos inquilinos dos ativos imobiliários, ou do retorno de papéis (como os CRIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários) contidos em um fundo — ou até das duas coisas, no caso dos fundos híbridos.

No ano, a maioria dos fundos registrou dividendos maiores que o CDI (valor de referência para o retorno da renda fixa). Veja abaixo a tabela completa:

NomeRendimento dos dividendos (desde janeiro)
XP CORPORATE MACAÉ FII - XPCM1114,67%
HECTARE CE FII - HCTR1110,31%
BB PROGRESSIVO FII - BBFI11B9,90%
RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS FII - RBFF119,79%
REC RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII - RECR118,63%
REC RENDA IMOBILIÁRIA FII - RECT118,16%
BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FII - BPFF117,90%
MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII - MFII117,71%
BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA FII - BCIA117,69%
BB PROGRESSIVO II FII - BBPO117,62%
HABITAT II FII - HABT117,58%
RIO BRAVO RENDA VAREJO FII - RBVA117,57%
XP PROPERTIES FII - XPPR117,50%
BTG PACTUAL FUNDO DE CRI FII - FEXC117,48%
BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII - BCRI117,43%
MAXI RENDA FII - MXRF117,40%
TG ATIVO REAL FII - TGAR1137,33%
HEDGE TOP FOFII 3 FII - HFOF117,32%
SP DOWNTOWN FII - SPTW117,15%
MOGNO FOF FII - MGFF116,98%
VBI CRI FII - CVBI116,96%
OURINVEST LOGÍSTICA FII - OULG116,83%
IRIDIUM RECEBÍVEIS FII - IRDM116,74%
FATOR VERITA FII - VRTA116,71%
CAPITÂNIA SECURITIES II FII - CPTS116,70%
XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII - XPCI116,59%
BARIGUI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I FII - BARI116,54%
RBR ALPHA MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FII - RBRF116,49%
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FII - KNIP116,30%
RIO NEGRO FII - RNGO116,27%
CSHG IMOBILIÁRIO FOF FII - HGFF116,17%
VINCI OFFICES FII - VINO115,94%
OURINVEST JPP FII - OUJP115,90%
RIO BRAVO RENDA EDUCACIONAL FII - RBED115,89%
GREEN TOWERS FII - GTWR115,79%
VALORA RE III FII - VGIR115,76%
MAUÁ CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII - MCCI115,73%
KINEA HIGH YIELD CRI FII - KNHY115,72%
VOTORANTIM LOGÍSTICA FII - VTLT115,56%
CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII - HGCR115,42%
BTG PACTUAL CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII - BTCR115,38%
RBR RENDIMENTO HIGH GRADE FII - RBRR115,36%
BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FII - BRCR115,35%
CSHG RENDA URBANA FII - HGRU115,23%
VBI LOGISTICO FII - LVBI115,22%
BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS FII - BCFF115,08%
GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA FII - FIGS115,04%
BTG PACTUAL LOGÍSTICA FII - BTLG114,98%
SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA FII - SDIL114,94%
RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA FII - RCRB114,91%
GGR COVEPI RENDA FII - GGRC114,80%
XP INDUSTRIAL FII - XPIN114,77%
KINEA FUNDO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS FII - KFOF114,75%
JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FII - JSRE114,72%
CSHG REAL ESTATE FII - HGRE114,56%
XP LOG FII - XPLG114,41%
INDUSTRIAL DO BRASIL FII - FIIB114,32%
VINCI LOGISTICA FII - VILG114,28%
VILA OLÍMPIA CORPORATE FII - VLOL114,27%
THE ONE FII - ONEF114,27%
CSHG LOGÍSTICA FII - HGLG114,19%
BRESCO LOGÍSTICA FII - BRCO114,12%
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI114,06%
CSHG PRIME OFFICES FII - HGPO114,03%
KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FII - KNCR113,94%
ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA FII - ALZR113,81%
HSI MALLS FII - HSML113,73%
PLURAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII - PLCR113,53%
PÁTRIA EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII - PATC113,45%
MALLS BRASIL PLURAL FII - MALL113,45%
VIA PARQUE SHOPPING FII - FVPQ113,40%
SANTANDER PAPÉIS IMOBILIÁRIOS CDI FII - SADI113,33%
HEDGE BRASIL SHOPPING FII - HGBS113,33%
GRAND PLAZA SHOPPING FII - ABCP113,31%
VINCI SHOPPING CENTERS FII - VISC113,04%
CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA FII - FLMA112,99%
QUASAR AGRO FII - QAGR112,80%
CDI2,36%
XP MALLS FII - XPML111,82%
HOTEL MAXINVEST FII - HTMX111,47%

Apenas dois fundos não conseguiram bater o CDI. Ambos estão em setores que sofreram mais pela crise: o de shoppings e hotéis. Mas com a retomada gradual das atividades econômicas, as receitas desses fundos estão voltando, mesmo, ao normal? O rendimento dos dividendos parece indicar que sim, mas ainda há alguns riscos a serem levados em conta.

Explicando o DY

A própria queda do valor das cotas ajuda a explicar o aumento do rendimento dos fundos. O DY é calculado da seguinte forma: o valor pago em dividendos dividido pelo valor do ativo. Vamos supor que um fundo imobiliário tenha uma cota que custe R$ 100 e distribuiu dividendos no valor de R$ 8 no último ano; assim o DY dele será de 0,08 — ou 8% ao ano.

Se a cota desse fundo cair 10%, para R$ 90, o DY passará a ser de 8,89%. Isso não significa que o investidor passou a ganhar mais, e sim que os rendimentos foram artificialmente puxados para cima em razão da simples queda das cotas. Por outro lado, é muito improvável que um fundo que tem rendimento sólido tenha uma perda tão acentuada das cotas.

Mas por que as cotas caem? Os investidores costumam vender suas posições em fundos imobiliários quando percebem que o rendimento futuro daquele ativo está comprometido — seja porque os inquilinos podem não renovar o contrato, ou porque o índice que determina o retorno tem perspectiva de baixa.

No caso da pandemia do coronavírus, os fundos que mais sofreram foram os que têm inquilinos ou ativos relacionados a atividades econômicas que ficaram fechadas, ou que perderam a preferência dos consumidores. É o caso, por exemplo, dos dois fundos que tiveram retorno abaixo do CDI.

O fundo XP Malls, que teve um DY de 1,82% no ano, é administrador de seis shoppings centers nas regiões Sul, Sudeste e Norte do Brasil. Como as lojas ficaram fechadas, por determinação das autoridades, os lojistas renegociaram os aluguéis, o que afetou os pagamentos para o fundo. Já o fundo Hotel Maxinvest é dono de hotéis em São Paulo, e tem sofrido pela baixa demanda por hospedagens durante a pandemia.

“Com exceção dos setores de aviação e turismo, que foram mais impactados pela quarentena, os fundos imobiliários não foram tão afetados como o esperado. Vemos o varejo retomando o crescimento, após um suspiro, e os edifícios comerciais voltando a funcionar. Mas eu ainda tenho um pé atrás com os fundos de shoppings, porque o volume de vendas e o movimento de clientes permanecem baixos”, diz Leonardo Nascimento, fundador da gestora Urca Capital Partners.

Há FIIs com boas oportunidades de dividendos?

Alguns FIIs estão indo melhor do que outros ativos de renda variável, como as ações. Nascimento explica que os fundos de papéis (que têm em seu patrimônio ativos financeiros, como os CRIs) continuam com um desempenho melhor do que os fundos tijolos (que têm em seu patrimônio imóveis físicos, como prédios, shoppings e galpões).

“Os campeões de dividendos são os fundos de papéis. Os de tijolos ainda não voltaram, porque dependem mais de como a economia cresce. Quanto mais aquecida a atividade econômica, mais companhias precisarão de espaço, e quando maior a necessidade pelos ativos imobiliários, melhores os dividendos”, explica ele.

Entre os fundos imobiliários, os que têm se destacado são os que têm os contratos reajustados pelo IGP-M (sejam contratos de aluguéis ou o próprio retorno contratado de títulos imobiliários). O IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado) é um indicador inflacionário que serve para reajustar os aluguéis e outros ativos imobiliários. No ano, o IGP-M acumula alta de 17%.

“Alguns inquilinos conseguem negociar para não ter a correção do valor integral do IGP-M, mas mesmo que o gestor aplique só metade do percentual já é bastante positivo”, diz Nascimento, da Urca Capital Partners.

Cuidado com o DY enganoso

Ao fazer um primeiro filtro pelos fundos imobiliários, o investidor pode encontrar alguns que têm um DY superior a 100%. Mas não se engane: esse rendimento não é recorrente. O que acontece é que os gestores do fundo podem decidir amortizar as cotas.

Essa amortização pode acontecer quando um dos ativos do fundo é revendido, ou quando o gestor resolve distribuir algum valor em caixa — seja porque há recursos excedentes, ou porque ele não pretende comprar nenhum ativo novo. “Imagina que eu tenho um fundo com cinco imóveis, cujo retorno principal são os aluguéis. Se eu vendo um desses imóveis e resolvo repassar esse valor para os cotistas isso não é renda, eu estou simplesmente amortizando o patrimônio”, explica Nascimento.

É importante ter cuidado com os retornos muito altos, porque a amortização de cotas pode ser um sinal de que aquele fundo não está bem. Se o gestor começa a liquidar os ativos, a rentabilidade futura fica comprometida, pois haverá menos imóveis para serem alugados.

Fique de olho no futuro

Embora o cenário para os fundos imobiliários seja melhor que o esperado, os investidores devem ficar atentos a situação de curto e médio prazo. “Não se sabe ainda se as empresas vão renovar os contratos e ficar com todo o espaço contratado antes da crise. Ninguém sabe também o risco de crédito real dos CRIs, se eles realmente têm a qualidade de crédito esperada”, alerta Daniel Januzzi, consultor da Magnetis.

Ele recomenda que os investidores prestem atenção em alguns critérios, antes de investir em um fundo. O primeiro é a regra universal dos investimentos: a diversificação. Concentrar uma parte grande do seu patrimônio em fundos imobiliários é um risco, pois o setor continua bastante exposto aos efeitos da pandemia. Aplique um percentual condizente com a proporção recomendada de renda variável para o seu perfil de investidor. Ainda assim, busque diversificar nos tipos de fundos (fundos de tijolo, fundos híbridos, fundos de papel) e no tipo de fundo (logística, shoppings e comercial).

O segundo passo é observar quem é gestor do fundo e como estão os contratos dos ativos. “Busque sempre alguém com experiência para tomar decisões em momentos difíceis. Feito isso, já dá para olhar os preços. Observe não só como está o o DY ativo, mas também como está a capacidade do gestor para manter os pagamentos — procure saber, por exemplo, se houve alguma renovação de aluguel”, recomenda Januzzi.

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