Quem adquiriu um imóvel na planta viu o valor do financiamento aumentar de forma significativa nos últimos tempos. É que nos financiamentos diretos com a construtora, a prestação é reajustada pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), apurado pela FGV (Fundação Getulio Vargas), que acumulou uma alta de 17,34% em 12 meses até junho.

Qual é o impacto do INCC para o comprador? O Índice Nacional de Custo da Construção é calculado com base nos preços dos materiais, equipamentos e serviços de construção civil e, por isso, é considerado um indicador de inflação setorial.

Materiais e equipamentos de construção tiveram um acúmulo recorde de 32,92% no período de 12 meses até junho, a maior alta vista o maior patamar desde o início do Plano Real. Já o INCC-DI completo, incluindo também preços de mão de obra e de serviços, registrou uma alta de 17,34% no período – valor muito além da inflação oficial (8,35%).

No financiamento com construtoras e incorporadoras, o INCC incide sobre o saldo devedor. Para mostrar como isso acontece na prática, a redação do 6 Minutos pediu para que a consultora financeira e professora da Facamp (Faculdades de Campinas), Maria Paula Cicogna, realizasse uma simulação.

Imagine alguém que adquiriu um imóvel de R$ 250 mil na planta, sem entrada, em março deste ano. Suponhamos que essa pessoa realizou o financiamento em 60 vezes.

Caso não houvesse correção, as parcelas ficariam em R$ 4.167. Sendo assim, de março até julho, o valor desembolsado seria de R$ 20.835. Mas e se considerarmos o INCC?

Corrigindo o saldo devedor de março até julho de 2021, o valor das cinco primeiras parcelas chegaria a R$ 21.488. Após o último pagamento, em julho, a dívida ainda seria de R$ 249.230 — apenas R$ 770 abaixo do montante inicial.

Veja a evolução mês a mês:

INCCnº parcelaPgto ParcelaNº Parcelas a PagarSaldo RemanescenteSaldo Remanesc. Corrigido   
1.3% (mar/21)1R$ 4.167 59R$ 245.833R$ 250.479
0.9% (abr/21)2R$ 4.24558R$ 246.234R$ 249.435
2.22% (mai/21)3R$ 4.30157R$ 245.135R$ 247.341
2.16% (jun/21)4R$ 4.33956R$ 243.001R$ 248.396
0.85% (jul/21)5R$ 4.43655R$ 243.960R$ 249.230

Quando é possível negociar? A correção do imóvel pelo INCC altera automaticamente o valor das parcelas. Porém, se o comprador do imóvel percebe que o valor não está mais cabendo no bolso, existe a possibilidade de negociação com a construtora.

Maria Paula Cicogna afirma que o segmento de alto padrão tende a mostrar alguma resistência, enquanto construtoras de imóveis populares costumam rever acordos com facilidade. “Elas sabem que estão lidando com um público de baixa renda e que a chance de não terem o dinheiro de volta é alta. Algumas até aceitam aplicar um percentual menor da taxa de inflação, mas o mais comum é aumentar o número de parcelas”, explica Maria Paula.

Como fica para quem ainda vai comprar o imóvel? De acordo com a especialista, para quem vai comprar um imóvel agora, fica mais fácil conseguir negociar o INCC. “As construtoras costumam dar uma margem de negociação maior para quem ainda não se comprometeu com o pagamento do valor da parcela. Ainda mais agora que o número de lançamentos aumentou bastante. Elas estão precisando vender esses imóveis na planta, ainda que a demanda esteja aquecida”, afirma.

O que considerar antes de fechar negócio? Para os especialistas, quem vai adquirir um imóvel na planta precisa pesquisar bastante e nunca comprar de primeira. Outra dica é sempre usar o poder de barganha com as construtoras, pois na maioria das vezes é possível conseguir melhores condições.

Para que os futuros compradores consigam alinhar seus desejos com a realidade financeira do momento, Paulo Chebat, CEO da Melhortaxa no Brasil, dá algumas orientações. “A questão do INCC interfere no mercado como um todo, então o pessoal tem que ficar atento. O valor máximo que a pessoa pode comprometer com a parcela do financiamento é 30% da renda bruta. Nesse momento, talvez seja necessário abrir mão de alguns metros-quadrados”.
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