Quem mora de aluguel deve suar frio cada vez que sai o resultado do IGP-M, índice usado como referência para reajuste de contratos dos inquilinos.  Nos últimos 12 meses encerrados em janeiro, o IGP-M acumula uma alta de 25,71%. No mesmo período, o IPCA-15 teve uma variação de 4,30%. É uma diferença gritante e por isso cresce o movimento das empresas que decidiram trocar o IGP-M pelo IPCA como indexador dos aluguéis.

A primeira a fazer isso foi a QuintoAndar. Na semana passada, foi a vez da Lello Imóveis seguir o mesmo caminho com o argumento de que a troca de indexador tem o objetivo de reduzir o impacto sobre os reajustes.

“A emergência imobiliária que se coloca é a manutenção dos contratos de aluguéis, atendendo às necessidades de locadores e locatários, já muito afetados pela pandemia de covid-19, e evitando a desocupação dos imóveis”, diz Moira de Toledo Bossolani, head do Jurídico da Lello.

O mercado abandonou o IGP-M?

Na prática, o IGP-M é cada vez menos aplicado aos reajustes. Para não perder o inquilino, os proprietários têm preferido negociar correções muito mais brandas que o IGP-M. Essa negociação resultou em aumentos médios de 3%, como mostra a categoria aluguel residencial medida tanto pelo IPC (da FGV) quanto pelo IPCA (calculado pelo IBGE).

“Duas instituições diferentes e independentes mediram a mesma variação. Dá para ver que ninguém está mentindo”, afirma André Braz, coordenador do IPC da FGV/Ibre. “O IGP-M é muito citado, mas pouco praticado nos reajustes de aluguel. Sempre há espaço para negociação.”

Qual seria o melhor indicador?

Para Braz, nem o IGP-M nem o IPCA são os indicadores adequados para reajustar os contratos de aluguel. “O mercado tende a simplificar um problema que é grande. Trocar um pelo outro não resolve esse problema. Usar o IPCA penaliza o dono do imóvel, que fez um investimento e precisa ser remunerado por ele. Usar o IGP-M, impactado pela alta do dólar, penaliza o inquilino.”

A solução, segundo ele, seria criar um indicador próprio para o setor imobiliário – tarefa que já está sendo desenvolvida pela FGV.

“A FGV já está elaborando esse indicador, está em laboratório, mas longe ainda de ser divulgado. O objetivo é que ele atenda às necessidades desse segmento: que preserve o investimento do proprietário e ao mesmo tempo tenha relação com a realidade do inquilino”, afirma Braz.

Enquanto esse indicador não fica pronto, o coordenador diz que o INCC (que mede a inflação da construção civil) é o que fica mais próximo das necessidades do setor. “Ele é o que mais se aproxima da realidade, pois mede a variação de preços para a construção de imóveis residenciais. Então ele pega tanto os custos de materiais, serviços como da mão de obra consumidor para a construção.”

A previsão é que o novo indicador de preços para o mercado de aluguéis residenciais leve um ano para ficar pronto. “Precisamos ter uma série histórica, recuperar no tempo variações de preços para ver como ele se comportaria hoje. E ele tem que olhar para os dois lados: proprietário e inquilino”, diz Braz.

E o IGP-M vai continuar subindo?

O coordenador do IPC diz que sim. “O fator que fez o IGP-subir em 2020, que foi a alta do dólar, persiste em 2021. Esse dólar alto favorece a balança comercial, mas penaliza a inflação. O que ajudaria seria ter um bom encaminhamento para a covid-19 e uma redução do déficit público. Não precisa ser do dia para noite. Basta uma contenção convincente”, disse.

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