A crise do coronavírus afetou a diretamente a capacidade de pagamento da população. Com o desemprego em alta e redução da renda, muitas pessoas precisarão escolher entre pagar a conta do condomínio ou comprar comida para a família. A questão é que o condomínio funciona como uma mini-cidade, com várias contas para pagar (funcionários, água, luz, serviços). Se faltar dinheiro, quem terá de arcar com a inadimplência são os outros moradores.

Para entender como anda esse mercado e os riscos envolvidos nesse cenário de agravamento da crise econômica, o 6 Minutos conversou com Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios, Cássio Rodrigo Conceição, sócio do Grupo Rachkorsky, e Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Veja o que eles disseram.

Como está a inadimplência? As administradoras de imóveis costumam contar como inadimplência atrasos superiores a 30 dias do vencimento do pagamento. Se o pagamento aconteceu depois do vencimento, mas dentro do mês, entram na conta de impontualidade.

Dada essa explicação, Cássio disse que os atrasos dispararam em abril, atingindo um pico de 20%. A média de atraso nas cotas condominiais era de 6% em 2019,

Gebara afirma que houve um pico no começo de abril, mas que os pagamentos foram se normalizando até o fim do mês.

Segundo Angélica, a média de impontualidade não se alterou em abril, ficou em 6,5%.

Mas já dá para saber para onde caminha isso? Mesmo sem ter números concretos em mãos, Gebara afirma que a tendência, infelizmente, é de alta da inadimplência. “Tenho 84 anos, e nunca na minha vida vi uma crise como essa.”

Já Angélica está mais otimista. Segundo ela, a cota do condomínio deve ser um dos últimos pagamentos que os moradores vão atrasar neste momento. “As pessoas estão fazendo tudo em casa, estão trabalhando, estudando, se exercitando. Querem se sentir seguras em suas casas e por isso vão tentar manter em dia o pagamento.”

Como os condomínios estão lidando com o risco de iminente inadimplência? Angélica e Cássio disseram que os condomínios estão fazendo campanhas de conscientização sobre a importância de pagar em dia a cota. “Estamos fazendo um trabalho educativo, pois a maioria paga, mas não sabe para onde vai o dinheiro. A campanha comunica os moradores que os condomínios não visam o lucro, que é um rateio de despesas para pagar os funcionários, a segurança, a manutenção do elevador, a limpeza e conservação”, diz Angélica.

E se a inadimplência ficar fora da curva? Gebara disse que essa é uma responsabilidade que recai sobre administradoras e síndicos. “É preciso ter um sistema de cobrança eficiente e organizado para que não falte dinheiro para pagar funcionários e contas de água e luz.”

A dificuldade, segundo ele, é sobre como fazer a cobrança dos inadimplentes sem magoá-los, afinal são todos vizinhos. “Não pode nem magoar nem negligenciar, uma habilidade que vem faltando para muitos políticos hoje em dia.”

Angélica defende que os condomínios olhem para suas receitas e despesas e vejam o que dá para ser feito para reduzir o valor do boleto do condomínio. “Todo prédio pode olhar para suas despesas e ver o que pode ser suspenso por um período sem tirar o conforto e segurança dos moradores.”

Na parte da receita, ela sugere que a arrecadação de fundos de obras ou para formação de reserva sejam suspensos por um tempo. Todas essas medidas ajudam a reduzir o valor do boleto, contribuindo para diminuição na inadimplência.

Mas o que fazer se as contas não fecharem mais? Gebara e Cássio dizem que é preciso ficar atento ao caixa do condomínio. “Se começar a faltar, é preciso convocar uma assembleia para aprovar um rateio de pagamento extraordinário entre todos os moradores. Um condomínio é como uma sociedade entre várias pessoas. Se um não paga, tenho que pagar por ela”, afirma Gebara.

Essas dívidas vão parar na Justiça? Apesar dos condomínios poderem entrar com ações de cobrança, Gebara diz acreditar que haverá uma compreensão de que a o país passa por uma situação extraordinária. “Ninguém vai entrar com ação com uma situação dessas. É brigar à toa, ninguém está conseguindo pagar. O momento é de calma e bom senso”, afirma Gebara.

E como estão os aluguéis? Os inquilinos também não estão conseguindo pagar. Segundo a AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), houve negociação de pagamento em 19% da carteira de imóveis das administradoras associadas à entidade. A taxa de renegociação era de 3,7% em março.

Como tem sido as negociações? Segundo a AABIC, proprietários e inquilinos negociaram descontos provisórios em abril, que variaram entre 10% a 50% no valor do aluguel. Nesses acordos, a maioria concordou em cobrar depois o valor do abatimento.

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